موضوعات حقوقی که باید مالکان و مستاجران در زمان عقد و فسخ قرار داد بدانند+ فیلم

محمد مهاجری وکیل پایه یک دادگستری در گفتگو با خبرنگار اجتماعی خبرگزاری دانشجو، درباره فصل جابجایی مستاجران گفت: در قرارداد‌های اجاره اختلافات حقوقی رایجی وجود دارد که از جمله آن اختلافات تخلیه، پرداخت شارژ ساختمان، تصویه قبوض، زمان تخلیه و موارد دیگر است. این موضوعات از لحاظ حقوقی در قرارداد اجاره با چالش‌های متعددی مواجه هستند. اکنون نیز در فصلی هستیم که مستاجران یا باید قرارداد اجاره را تمدید کنند و یا تخلیه کنند. یک نکته حقوقی که باید توجه شود این است که اگر قرارداد اجاره قرار است تمدید شود حتما به صورت مکتوب انجام شود.

این وکیل پایه یک دادگستری عنوان کرد: همچنین توصیه حقوقی ما این است که قرارداد جدیدی نوشته شود و مجددا طرفین و شهود آن را امضا کنند. اما اگر میخواهند اصطلاحا از طریق ظهرنویسی یا پشت نویسی قرارداد را تمدید کنند حتما باید ذکر شود که تمام شرایط و اوصاف قرارداد سابق در این قرارداد لحاظ خواهد شد و به این قرارداد تمدیدی ملحق خواهد شد.

وی ادامه داد: وقتی ملکی را اجاره می‌دهیم یک توصیه من این است که موجر یا مستاجر هر کدام دقت حقوقی بالاتری دارند زمان تحویل ملک تصویر برداری یا فیلمبرداری کنند. زیرا یکی از مشکلاتی رایج این است که در زمان تخلیه، موجر یا همان صاحب خانه مدعی می‌شود این خسارت‌ها به ملک من وارد شده و شما باید جبران خسارت کنید؛ بعد پول ودیعه مستاجر را نمیدهد و کار به شکایت و دعوای حقوقی می‌رسد.

این وکیل گفت: بهترین کار این است که مستاجر در صورت جلسه یا ذیل قرارداد بنویسد مواردی را که ایراد دارد یا آن وضع موجود را از طریق تصویر یا فیلمی داشته باشیم که بعدا اگر خواستیم ادعایی بکنیم بگوییم چه مواردی برای سابق بوده و چه ایراداتی جدیدا ایجاد شده است. این کار برای موجر و مستاجر میتواند بسیار کمک کننده باشد. اگر چنین تصاویر یا فیلمی تهیه شود بعدا بر اساس آن می‌شود ادعا‌هایی را داشت.

مهاجری بیان کرد: حال اگر در زمان تحویل علی رغم همه این کار‌ها موجر دید که خرابی‌هایی وجود دارد اگر مستاجر قبول کرد هزینه را به صورت توافقی محاسبه میکنند و از مبلغ ودیعه کم میشود. اگر قبول ندارد، موجر نباید ملک را تحویل بگیرد یا اگر تحویل میگیرد باید از طریق شورای حل اختلاف تامین دلیل کند. تامین دلیل یعنی از شورای حل اختلاف یک کارشناس ساختمان میخواهیم و هزینه آن را هم پرداخت میکنیم و او میگوید این خرابی‌ها وجود دارد و برآورد خسارت میکند.

این وکیل پایه یک دادگستری گفت: اشتباهی که بسیاری از افراد مرتکب می شوند این است که ملک را از مستاجر میگیرند. کلید را هم تحویل میگیرند، یک ماه بعد مدعی میشوند این خسارات به ملک من وارد شده است. اگر خسارتی هست در صورت جلسه تخلیه، طرفین باید به آن اشاره کنند. در غیر این صورت مستاجر منکر میشود و میگوید من ملک را تحویل دادم از کجا معلوم بعد از تخلیه خانه این خسارات به وجود نیامده است؟ این یکی از دعوا‌های رایج در حین جابجایی‌ها است که اگر این نکات رعایت شود بسیاری از چالش‌های دیگر هم کاهش پیدا می‌کند.

وی ادامه داد: چالش دیگر در مورد مبلغ ودیعه است. گاهی مستاجر می‌گوید اول باید به من ودیعه داده شود تا تخلیه کنم و موجر نیز می‌گوید اول باید کلید را تحویل بگیردم تا ودیعه را بازگردانم. از لحاظ حقوقی نکته این است که این دو کار باید همزمان انجام شود. اصطلاح معاملات املاکی آن می‌شود.پای کامیونی یعنی وقتی مستاجر خواست حمل اثاثیه را انجام دهد، موجر باید یک چک رمزدار، یک چک تضمینی داشته باشد که همزمان تحویل دهد. این کار از طرق کارت به کارت یا انتقال حساب از طریق بانک نباید انجام شود و اشتباه است؛ و هر دو طرف مخاطب ما هستند مثلا ممکن است صاحب خانه از طریق بانک ودیعه را واریز کند به حساب، اما مستاجر به هر دلیلی مثلا خصومت در تخلیه تعلل کند. برای حل این مشکل باید حتما یک چک تضمینی و بانکی گرفت به مبلغ ودیعه و هنگام تخلیه اثاثیه همزمان به مستاجر تحویل داده شود.

مهاجری عنوان کرد: عمدتا رویه قضایی به این نحو است که وقتی ملک از طرف موجر تحویل گرفته می‌شود، می‌شود ادعای خسارت کرد، اما به نتیجه نمیرسد. به خاطر همین من توصیه می‌کنم که ما باید از اول بدانیم وضعیت سابق ملک چطور بوده است. ما باید در قرارداد بنویسیم که مثلا کولر خراب بوده است، فلان قسمت سقف خرابی دارد، مثلا هود آشپزخانه خراب بوده است؛ این موارد نوشته شود. وقتی این موارد در قرارداد نوشته است و تصویر آن هست در قرارداد هم ذکر شود که تصویر موجود است بعدا موجر مدعی نشود که مثلا شما باید ملک را نقاشی کنید تحویل دهید. یا مثلا کاشی‌های شکستنی آشپزخانه شرایط آن‌ها نوشته شود. در قرارداد اولیه وضعیت سابق مشخص باشد این کار به نفع موجرین است که بدانند وضعیت سابق چه بوده است. تا بعدا وقتی کلید را تحویل مستاجر میدهند در این بازه یک ساله تمام مسئولیت به عهده مستاجر است و اگر خسارتی وارد شود موجر بتواند اثبات کند. اگر ملک را تحویل بگیرند ادعای خسارت بسیار سخت اثبات میشود.

مهاجری افزود: زیرا موجر کلید را تحویل گرفته و به نوعی اقرار میکند ادعایی ندارد و ملک را تحویل گرفته است. اگر ادعایی هست باید تا همان روز تحویل مطرح شود یا تامین دلیل گرفته شود و در صورت جلسه هم نوشته شود. یک صورت جلسه‌ای هست که ما توصیه میکنیم موجر و مستاجر حتما در روز تخلیه بنویسند. اگر راجع به اجاره ادعایی هست نوشته شود اگر ادعایی نیست نوشته شود که تمام اجور معوقه پرداخت شده است؛ درباره قبوض آب و برق و گاز تلفن تعیین تکلیف کنند که آیا مستاجر پرداخت کرده است؟ درباره شارژ ساختمان به همین ترتیب. درباره این مسائل در صورت جلسه تعیین تکلیف کنند و سپس چک کنند که اگر ایرادی وجود ندارد، ذکر شود که هیچ کدام از طرفین هیچ ادعایی را نسبت به یکدیگر ندارند. این کمک میکند هم مستاجر آسوده خیال باشد که نسبت به او ادعایی مطرح نمی‌شود که تو این خسارت را وارد کردی، و موجر نیز خیالش راحت می‌شود که بعدا شکایتی از سوی مستاجر نسبت به او مطرح نمی‌شود.

وی بیان کرد: نکته مهمی است که در این بازه‌های جابجایی به مشکل می‌خورند، که قطعا حق با مستاجر است. مثلا اگر ۱/۲ تاریخ انقضای قرارداد است طبق قانون مستاجر باید در این تاریخ تخلیه کند. اگر مایل به ادامه قرارداد اجاره نیست نمیشود قرارداد را تمدید کرد؛ و حتما باید در تاریخ ۱/۲ مبلغ ودیعه آماده باشد. البته میتوانند باهم توافق کنند مثلا برای ده روز بعد، اما بدونه توافق شورای حل اختلاف حق را به مستاجر میدهد که میخواهد تخلیه کند. یک راه حل وجود دارد که این تدبیر در قرارداد هم می‎آید که مستاجر یک ماه یا دوماه قبل به موجر یادآوری کند که قصد تخلیه دارد. چالش اینجاست که مستاجر و موجر چیزی نمی‎گویند بعد ده روز قبل از انقضای قرارداد موجر یکباره میگوید که ۶۰ درصد به بهای اجاره اضافه میکند! و مستاجر قبول نمیکند و به مشکل می‌خورند. راه حل این است که یک ماه یا دو ماه قبل باهم درباره شرایط تمدید صحبت کنند و اگر توافق نکردند مستاجر بگوید من قصد تمدید قرارداد ندارم و شما برای مستاجر جدید اقدام کنید.