چتر مالیاتی، سقف بازار مسکن

گروه دانشگاه خبرگزاری دانشجو، سیدحسین هژبری؛ در رژیم منفور پهلوی مسئله مسکن یکی از مصیبت­بار ترین مشکلات اجتماعی مردم ما بود. بسیاری از مردم در اسارت تهیه یک قطعه زمین و داشتن یک لانه بودند و چه بسا تمام عمرشان را زیر بار بانک­ها و سودجویان و غارتگران به سر می­بردند تا بتوانند پناهگاهی را برای خود و فرزندانشان دست و پا کنند. قشر عظیمی از مستضعفان جامعه هم به کلی از داشتن خانه محروم بودند و در زوایای بیغوله­ ها و اتاقک­ های تنگ و تاریک و خرابه­ ها به سر می­بردند؛ و چه بسا قسمت مهمی از درآمد ناچیزشان را بایستی برای اجاره آن بپردازند؛ و این میراث شوم برای ملت ما باقی مانده و اکنون جامعه ما با چنین مصیبتی دست به گریبان است. نظام اسلام،
چنین ظلم و تبعیضی را تحمل نخواهد کرد؛ و این از حداقل حقوق هر فرد است که باید مسکن داشته ­باشد.

مشکل زمین باید حل­ شود و همه بندگان محروم خدا باید از این موهبت الهی استفاده­ کنند. همه محرومان باید خانه داشته ­باشند. هیچ کسی در هیچ گوشه مملکت نباید از داشتن خانه محروم باشد. بر دولت اسلامی است که برای این مسئله مهم چاره­ای بیندیشد و بر همه مردم است که در این مورد همکاری­کنند.[1]

متن فوق، بخشی از اولین پیام اقتصادی حضرت امام خمینی(ره)، تحت عنوان فرمان حساب100بود؛ و این بیانات مؤکد آن است که مسکن جزء نیازهای اساسی مردم است و جایگزین دیگری ندارد. مطابق با نص صریح قانون اساسی، حقِ داشتن مسکن برای مردم به رسمیت شناخته­شده و دولت نیز موظف است این کالا را برای آحاد محروم جامعه تأمین و یا به این نیاز مردم پاسخ­دهد.

مسکن از 4 دیدگاه نقش کلیدی دارد
در دنیاي امروز مسکن بسیاري از جنبه­ هاي زندگی انسانی را تحت­ الشعاع قرارداده ­است و از مهم­ترین عواملی است که می­تواند بر عدالت اثر مستقیم داشته باشد. تغییر سبک زندگی، پیشرفت فناوري و تکنولوژي باعث شده تا مسکن مناسب به عنوان یکی از نیازهاي اولیه و اساسی انسان شناخته شود.

اگر مسکن را به مثابه یک کالای ضروری و مصرفی در ادبیات اقتصادی بپذیریم، که از قضا همین­طور هم هست، قطعاً به جایگاه ویژه و کلیدی آن واقف خواهیم بود.

در حال حاضر وضعیت مسکن برای هر قوه عاقله ای به شدت حائز اهمیت است. خانوارها به دنبال رفع نیاز مصرفی، سوداگران برای افزایش سرمایه، سیاست­گذاران با هدف کنترل بازار؛ باید بررسی کرد که دولت چطور می­تواند این حق عام­المنفعه را با رعایت عدالت، در دسترس آحاد جامعه قرار دهد. لذا بازار مسکن نیاز به یک حکمرانی همه ­جانبه، منسجم و مستمر دارد. چرا؟

1. سهم بالای مسکن از تولید ناخالص داخلی(بیش از 20%)
2. کنترل و مدیریت هزینه مسکن، به جهت مهار تورم و کاهش آن الزامی است.
3. لزوم توجه ویژه به برنامه­ریزی مسکن جهت بهبود وضعیت معیشت، اقتصاد خانوار و کاهش نابرابری
4. تأثیرپذیری زیاد شوک­ها و نوسانات ادواری و نیز رشد اقتصادی به صورت مستقیم و غیرمستقیم از عملکرد اقتصاد مسکن

سطوح سیاست­گذاری دولت در بخش مسکن
در یک دهه گذشته تب بازار مسکن بالا رفته­ است. ناکارآمدی نظام مدیریت شهری، کمبود عرضه مسکن نسبت به نیاز، سوداگری در مسکن و زمین، مشکلات نظام واسطه ­گری و به طور کلی عدم نظارت کافی و ضعف مدیریت در این حوزه، باعث شده تا بازار املاک و مستغلات تبدیل به بستری امن و جذاب برای انگیزه­های سوداگری باشد. رهایی این بازار از قوانین بایسته و لازم سبب شده تا ماهیت این بازار از تأمین نیازهای مصرفی خانوارها، به تقاضاهای سرمایه ­ای و سوداگری تغییر پیدا کند.

مسلم است، در کشوری که تورم 46 درصدی را تجربه می­کند، افراد ناچارند در وهله اول برای حفظ ارزش پول خود(بقای حداقلی) و در وهله دوم برای رقابت در یک مسابقه بر سر بقای بهتر، به دنبال بازاری سودده باشند؛ و چه بازاری رهاتر از مسکن و مستغلات؟

لذا این نابسامانی و آشفتگی بازار مسکن اقتضا می­کند که دستگاه­های مرتبط با همراهی و هم­افزایی یک­دیگر، اقدامات و سیاست­های ویژه­ای را در راستای کنترل و مدیریت بازار مسکن و املاک به کار گیرند.

 سیاست­های 3گانه بخش مسکن به این ترتیب است(هرم سیاستی):
                                                                                                                                                
1. سیاست­های آمایش سرزمینی
(مربوط به تناسب جمعیت و اسکان و...)

2. سیاست­های اقتصاد مسکن
(مربوط به تنظیم، توزیع و تخصیص عادلانه مسکن، اعتبارات بانکی و...)

3. سیاست­های تکنیکی
(مربوط به اجرای پروژه­های شهرسازی/ معماری/ عمرانی)

لازم به ذکر است که تقدم و تأخر سیاست­های فوق، باید به همین ترتیب در دستور کار قرارگیرد.[2]

سیاست­ های اقتصاد مسکن
لزوم ‌دقت‌ در میزان‌ مداخلة دولت­ها‌ در ‌بخش‌ مسکن‌ به عنوان ‌یکی‌ از ‌ارکان ‌اصلی ‌اقتصاد ‌کلان‌ در ‌هر ‌کشور، به‌ شرایط‌ اقتصادی‌، سیاسی، فرهنگی و ‌جهان­بینی ‌حاکم‌ بر‌دولت­مردان ‌آن‌کشورها‌ وابسته ‌است‌.«حدود ‌مداخلة ‌دولت ‌برای‌ کاهش ‌مسائل‌ شهری‌ ممکن ‌است‌ به‌ تغییرات‌ در‌ الگوی‌ مالکیت‌ زمین ‌بستگی ‌داشته‌باشد‌. الگوهای‌ جدید ‌مالکیت ‌زمین‌ می­تواند ‌به­ منظور‌افزایش‌ قدرت‌ دولت ‌برای ‌تنظیم‌ نحوة‌ استفاده‌ از‌ زمین‌ و‌ تملک ‌آن ‌برای ‌مسکن ‌خانواده­های‌کم­ درآمد ‌و‌ تأمین‌خدمات ‌مورد نیاز، یا‌ به­طورکلی‌ توسعة شهری ‌مورد‌ توجه‌ قرار‌گیرد»(ماجدی،90:1388).

از ‌زمان ‌مطرح شدن ‌مسکن به عنوان ‌چالشی جدی، ‌مطالعات ‌زیادی ‌در ‌حوزة برنامه­ریزی ‌شهری ‌و ‌اقتصاد‌، جامعه­شناسی ‌و ‌حتی ‌سیاست ‌صورت‌ گرفته‌است‌. اقتصاد ‌مسکن ‌و‌ شاخص­های ‌اقتصادی ‌آن، ‌به عنوان ‌جزء ‌لاینفک ‌این‌ مطالعات، همواره ‌بخش ‌قابل توجهی ‌را ‌به ‌خود ‌اختصاص ‌داده­اند. (حبیبی و اهری، 137:1374)

از جمله سیاست ­های اقتصاد مسکن می­توان به تأمین اعتبارات مالی، سیاست­ های مالیاتی، کنترل تورم، رویکردهای تقنینی و نظام انگیزشی بازار مسکن اشاره ­کرد.

در این یادداشت قصد داریم سیاست­های مالی دولت در حوزه مسکن را مورد نقد و بررسی قراردهیم.

سیاست­ های مالیاتی حوزه مسکن
بیش از 10سال است که سیاست­گذار با سعی و خطا در تلاش است تا بتواند بازار مسکن را با ابزار مالیات تنظیم کند. در مواقعی که قیمت مسکن با جهش­های محسوسی مواجه می­شود، بحث مالیات، جریان مؤثر شناخته می­شود و آن هنگام که التهابات و هیجانات قیمتی فروکش می­کند، موضوع مالیات رو به فراموشی می­رود. در این­باره شرح چند نکته را لازم می­دانم:

1. در مقام اجرا، غالباً دو زاویه نگاه متفاوت از جانب کارشناسان مشاهده می­شود؛ مبنی بر اینکه یا از مهار تورم عمومی به کنترل بازار برسیم یا اینکه با اعمال سیاست­های تنظیمی در عرضه و تقاضای مسکن به مهار تورم عمومی نزدیک ­شویم. در حالی که حکمرانی اقتصادی، اجماع این دو رویکرد است.

واقعیت این است که در سال­های اخیر، تلاش همه­ جانبه­ ای از سمت دستگاه­ها برای کنترل تورم صورت نگرفته ­است. به عبارتی هر دستگاه ساز خودش را به صدا درآورده و به صورت جزیره­ه ای جدا از هم اقداماتی انجام ­شده که تا به حال اثر ملموسی نداشته ­است. لذا در وضعیت فعلی، خلأ یک بسته سیاستی جامع که مشتمل بر سیاست­ های پولی بانک مرکزی و سیاست­ های مالی دولت باشد، بیش از پیش حس می­شود.

 می­دانیم که کنترل سطح عمومی قیمت­ها، اولین و شاید مهم­ترین وظیفه بانک مرکزی است؛ درحالی که شاهدیم بنا به هردلیلی اقدام مؤثری از جانب این دستگاه رخ­نداده و دولت عمده بار مسؤلیت را به دوش سازمان امور مالیاتی گذاشته ­است.

2. مورد دیگری که لازم است اشاره ­شود، تکالیفی است که از بیرون به سازمان امور مالیاتی محول می­گردد.

بعضاً دیده می­شود که سیاست­گذار برای رفع اموری مثل کسری بودجه، کنترل تورم، مقابله با شوک­های اقتصادی و... بدون در نظر گرفتن شرایط و استعدادهای سازمان، شرح وظایفی را برای او تعیین می­ کند که قطعاً عواقبی خواهدداشت. در صورتی که ماهیت دستگاه­ های مالیات­ستان در همه جای دنیا این است که با نوسان درصدی نرخ­ها در بازه­ای محدود، انگیزه ­ها را هدایت­کند و عمدتاً کارکرد تنظیمی و توزیعی داشته ­باشد؛ لذا اگر تکلیفی بدون ملاحظه به سازمان محول­ شد ممکن است کارایی اصلی سازمان را مختل کرده و خط مشی مدیران را به سمت وصول هرچه بیشتر تغییر دهد؛ نتیجه آنکه به سرعت پذیرش اجتماعی از او سلب­ شده و رابطه دوسویه سازمان با مؤدی به یک بازی دزد و پلیس شباهت پیدا می­کند.

3. در رابطه با مالیات­های حوزه مسکن یکسری مشکلات قانونی و اجرایی وجود دارد.

گاهی اوقات پیش­نویس یک طرح برای تصویب به مجلس شورای اسلامی ورود می­کند، در جلسات و کمیسیون­ها مورد نقد و بررسی قرار می­گیرد و چندین و چندبار برای اصلاح به کمیسیون اقتصادی دولت و یا مرکز پژوهش­های مجلس ارجاع داده­می­شود و در طی این رفت و برگشت­ها، نهایتاً با قائل ­شدن تبصره­ های مختلف و معافیت­ های گسترده و... عملاً طرح یا لایحه، خنثی و بی­اثر می­ گردد. به عنوان مصداق می­توان به قانون مالیات بر خانه ­های خالی اشاره کرد. ­

4. سازمان امور مالیاتی مجری سیاست ­های مالیاتی است و نباید به دنبال اطلاعات و داده ­ها بگردد، بلکه باید با تمرکز بر وظایف خود تنها با واخواهی داده­ها به سرعت فرصت دسترسی به اطلاعات را پیدا کند. از طرفی وضع قوانین و پایه­ های مالیاتی بدون داشتن بانک تجمیع­شده اطلاعاتی، از اساس بی­پایه و فاقد ضمانت اجرایی خواهد­بود. طبق آمارهای منتشرشده از مراجع رسمی، وصولی مالیات بر خانه­های خالی در بازه ­­های زمانی مشخصی، از 100میلیون تومان فراتر نرفته­ است. متأسفانه در بحث داده و اطلاعات، گویا انحصاراتی بین دستگاه­ ها شکل­ گرفته و داده­های کلیدی گرو گرفته­ می­شود؛ در صورتی که باید بین دستگاه­ها روحیه تعاون و هم­افزایی حاکم باشد. پیشنهاد این است که دستگاه­هایی همچون سازمان امور مالیاتی، قوه قضائیه، شهرداری­ تهران، سازمان ثبت اسناد و... با یکدیگر سند همکاری مشترکی امضا کنند تا سهولتی در به اشتراک­ گذاری اطلاعات صورت­ گیرد.
   
   
5. تنوع و تعدد پایه ­های مالیاتی مربوط به املاک(5پایه مالیاتی)، تزاحم و اشکال به همراه دارد. از طرفی مشکل شناسایی، هزینه وصول و... باعث می­شود این پایه­های مالیاتی توجیه اقتصادی نداشته باشند. وصولی حاصل از تحقق این 5 پایه مالیاتی کمتراز3% است. از جهتی معافیت­ های گسترده و فرارهای مالیاتی ناشی از کمبود اطلاعات مزید بر علت است.
   
   
   6. نکته­ ای هم راجع به فرارمالیاتی وجود دارد و آن این است که در کشورهای پیشرو در امر مالیات­ستانی، به طور کلی هر شخص حقیقی یا حقوقی که تخلف مالیاتی داشته باشد مطابق با قانون مجرم است و به لحاظ کیفری محاکمه می­شود ولی ما در کشورمان با فراری مالیاتی مماشات می­کنیم و تعارف داریم و این هزینه فراریان مالیاتی را کاهش می­دهد.
   
   
6. پیشنهاد می­شود برای توفیق­یافتن در خانواده مالیات­ های حوزه مسکن، همکاری مشترکی بین سازمان امور مالیاتی و شهرداری­ها صورت پذیرد. درحال حاضر تقریباً شهرداری­ها هیچ نقشی در امر مالیات­ستانی نداشته­اند؛ اما بهتر است مطابق با تعریفی که برایشان در سند تحول دولت صورت­گرفته است، این دسته از مالیات­ها با همکاری جدی شهرداری­ ها صورت پذیرد.
7. به این دلیل که هم داده­های مؤثری در امر شناسایی دارند و هم اینکه با سهیم­شدن آن­ها در عایدی حاصل از وصول مالیات، می­توانند خدمات بهتری به شهروندان بدهند و از طرفی این درآمد جایگزین دائمی و مناسبی در قبال درآمد حاصل از تراکم­فروشی و... می­شود. لذا در امر مالیات­های حوزه مسکن(مالیات­های غیرمنقول)، بهتر است به سمت تقویت مالیات­های محلی پیش برویم تا طبق تئوری تمرکززدایی مالی، بتوانیم متناسب با وصول، خدماتی با توزیع عادلانه به وسعت کشورمان داشته باشیم.

                                                                                                                                                                                          سیدحسین هژبری، دبیرسیاسی سابق انجمن اسلامی دانشجویان مستقل علامه طباطبایی(ره)

انتشار یادداشت‌های دانشجویی به معنای تأیید تمامی محتوای آن توسط «خبرگزاری دانشجو» نیست و صرفاً منعکس کننده نظرات گروه‌ها و فعالین دانشجویی است.