مالکیت املاک در طرح عقب نشینی/ حدود اختیارات مالک و الزامات قانونی در برابر شهرداری

به گزارش خبرنگار خبرگزاری دانشجو، ساسان سوری، تعریض معابر یکی از شایع‌ترین اقدامات در توسعه شهری است که آثار حقوقی مهمی بر املاک شخصی دارد، مطابق مقررات شهرداری، مالکین در زمان نوسازی موظف به رعایت عقب‌نشینی برای تأمین بر اصلاحی هستند.
 اما این پرسش مطرح است که آیا مالک حق دارد از عقب‌نشینی جلوگیری کند؟ و اگر عقب‌نشینی انجام شود، آیا مالکیت مالک نسبت به بخش عقب‌نشینی‌شده پابرجاست یا منتقل می‌شود؟ نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه در تاریخ ۱۴۰۴/۰۲/۲۸ تلاش کرده است به این پرسش‌ها پاسخ دهد، اما همچنان ابهاماتی در فضای حقوقی و قضایی کشور وجود دارد که نیازمند بررسی دقیق‌تر است. 

 مبانی قانونی و فقهی الزام به عقب‌نشینی در تعریض معابر

بر اساس تبصره ۶ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، مالکین در هنگام نوسازی ملزم به رعایت بر اصلاحی و عقب‌نشینی از محدوده طرح‌های مصوب شهری هستند، این الزام در فقه نیز با قاعده «لاضرر» و مصالح عامه توجیه می‌شود. 

با این حال، این پرسش حقوقی مطرح است که آیا رعایت بر اصلاحی موجب انتقال قهری مالکیت است یا خیر؟ نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه تصریح می‌کند که صرف رعایت بر اصلاحی به معنای اسقاط حق مالکانه نیست و مالک همچنان مالک بخش واقع‌شده در طرح است تا زمانی که شهرداری با پرداخت بهای عادلانه یا تحویل معوض، تملک را محقق سازد. 

این تفسیر با اصول قانون اساسی (اصل ۲۲ و اصل ۴۷) نیز همخوانی دارد، زیرا مالکیت خصوصی جز با حکم قانون و پرداخت عوض نمی‌تواند سلب شود، در عین حال، از نظر فقهی نیز قواعدی مانند «احترام به مال غیر» و «قاعده تسلیط» موید این رویکرد است که مالکیت شخص حتی در محدوده طرح شهری باقی است مگر اینکه تملک قانونی صورت گیرد. 
 

نظریه شماره ۷/۱۴۰۴/۱۲ اداره کل حقوقی چند نکته مهم را برجسته کرده است 

مالکیت پابرجا: رعایت بر اصلاحی و عقب‌نشینی در جریان ساخت‌وساز موجب سلب مالکیت نمی‌شود و مالک همچنان نسبت به آن بخش از ملک حقوق مالکانه دارد. 
 لزوم پرداخت عوض: برای خروج قانونی آن بخش از ملک از مالکیت، شهرداری باید بهای روز یا معوض متناسب را به مالک بپردازد، در غیر این صورت، اعمال تصرفات مالکانه بر آن قسمت از ملک قانونی نیست. 
 عدم الزام شهرداری به تملک فوری: تا زمانی که شهرداری طرح تملک را اجرایی نکرده است، الزام قانونی به پرداخت بهای ملک یا تملک آن ندارد، این موضوع ممکن است در عمل موجب بلاتکلیفی مالکین شود، زیرا از یک سو امکان ساخت‌وساز در محدوده عقب‌نشینی را ندارند و از سوی دیگر شهرداری نیز بهای آن را نمی‌پردازد. 
 تعارض میان توسعه شهری و حمایت از مالکیت خصوصی

در فرضی که مالک از عقب‌نشینی امتناع کند، آیا شهرداری می‌تواند مانع صدور پروانه ساختمانی شود؟ از نظر قانونی، صدور پروانه منوط به رعایت طرح‌های مصوب شهری است و شهرداری می‌تواند از صدور پروانه در صورت عدم رعایت عقب‌نشینی خودداری کند. اما این اقدام نباید به تملک بدون عوض منجر شود، زیرا با اصول حاکم بر مالکیت خصوصی مغایرت دارد. 
در مقابل، اگر مالک عقب‌نشینی کند، مالکیت او نسبت به قسمت واقع در طرح همچنان برقرار است و تا زمان تملک قانونی، وی حق مطالبه بهای آن یا اعتراض به اقدامات شهرداری را دارد، در رویه قضایی نیز آرایی وجود دارد که این حق را برای مالک به رسمیت شناخته‌اند و شهرداری را ملزم به پرداخت بهای ملک یا ارائه معوض دانسته‌اند. 
اما یک مشکل مهم، خلأ قانونی در تعیین زمان‌بندی و الزام شهرداری به تملک و پرداخت عوض است، این موضوع در عمل موجب بلاتکلیفی و تضییع حقوق مالکین شده و نیازمند اصلاح مقررات و تعیین تکلیف قانونی است. 
ضرورت اصلاح قوانین و ایجاد تعادل میان منافع عمومی و خصوصی

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه به‌درستی بر استمرار مالکیت اشخاص تا زمان تملک قانونی تاکید کرده و از انتقال قهری مالکیت بدون پرداخت عوض جلوگیری کرده است، با این حال، فقدان ضمانت اجرا برای الزام شهرداری به تملک و پرداخت بهای ملک، موجب چالش‌های عملی و حقوقی قابل توجهی برای مالکین می‌شود. 
به نظر می‌رسد برای حل این مشکل، نیاز به اصلاح قوانین موجود و تعیین مهلت مشخص برای تملک توسط شهرداری است تا ضمن حمایت از مالکیت خصوصی، توسعه شهری نیز با چالش مواجه نشود، همچنین تدوین رویه‌های قضایی روشن‌تر برای جبران خسارات مالکین در صورت تأخیر شهرداری، گامی مهم در جهت تحقق عدالت و امنیت حقوقی شهروندان خواهد بود.