حبس نقدینگی و تاخیر در سرمایه‌گذاری مجدد در بازار مسکن

به گزارش گروه اقتصادی «خبرگزاری دانشجو»؛ به نقل از پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن معاونت مسکن و ساختمان در خبرنامه شماره 6 برنامه ریزی و اقتصاد مسکن (بام) تصریح کرده است: از جمله مباحث مهم در بازار مسکن تطابق الگوی عرضه و تقاضا به لحاظ مساحت واحدهای مسکونی است به طوری که سازندگان در طراحی ساختمان های مسکونی می بایست مساحت واحدهای مسکونی را متناسب با قدرت خرید متقاضیان و خانوارها تعیین کنند. در این صورت از یک طرف برای خانوارها امکان تامین مسکن در استطاعت مهیا می شود و از طرف دیگر امکان فروش واحدهای نوساز عرضه شده توسط سازندگان تسهیل و از خالی ماندن واحدهای مسکونی نوساز و قفل شدن منابع مالی سازندگان جلوگیری می شود.

بنابر این گزارش، با وجود تمایل خانوارها به خرید واحدهای مسکونی با مساحت بالا، به دلیل بالا بودن قیمت مسکن و عدم تکافوی درآمد و پس اندازشان، توانایی خرید واحدهای با مساحت بالا را ندارند لذا بخش قابل توجهی از تقاضا در بازار مسکن برای واحدهای کوچک است هر چند به دلیل کاهش بعد خانوار کشور به خصوص در مناطق شهری در سال های اخیر، نیاز و تمایل خانوار شهری به خرید واحدهای مسکونی با مساحت بالا نیز تا حدودی کاهش یافته است.

*مساحت بالای واحدهای مسکونی عرضه شده نوساز

از طرف دیگر بررسی بازار ساخت و ساز نشان می دهد که بخش زیادی از واحدهای مسکونی عرضه شده نوساز، از مساحت بالایی برخوردار بوده و متناسب با قدرت خرید و تقاضای خانوار نیست و آمارها نشان دهنده کاهش میانگین مساحت واحدهای تکمیل شده در مناطق شهری کشور و استان تهران نیست.

همچنین توزیع واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران در بازه های مختلف مساحتی (بیانگر نوع تقاضای موثر) در خرداد ماه سال 1394، نشان می دهد توزیع تجمعی واحدهای مسکونی معامله شده با مساحت کمتر از 80 مترمربع از کل معاملات صورت گرفته، حدود 60 درصد است. همچنین توزیع معاملات در شهر تهران حسب مساحت، در سایر ماه های فصل بهار 1394 نیز تقریبا مشابه توزیع خرداد ماه است.

دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن معاونت مسکن و ساختمان در خبرنامه خود آورده است: این در حالی است که بر اساس آخرین اطلاعات، بررسی توزیع واحدهای مسکونی تکمیل شده (نشانگر عرضه واحدهای نوساز) در مناطق شهری استان تهران در بازه های مختلف مساحت، حاکی از این است که در 9 ماهه اول سال 1393 ، واحدهای نوساز عرضه شده با مساحت کمتر از 80 مترمربع، صرفا حدود 7 درصد از کل واحدهای نوساز را به خود اختصاص داده است.

بنابر این گزارش، این الگوی عرضه در مناطق شهری کل کشور نیز حاکم است به طوری که سهم واحدهای مسکونی تکمیل شده با مساحت کمتر از 80 متر مربع در کشور، حدود 8 درصد می باشد هر چند الگوی تقاضا در سایر مناطق شهری کشور نسبت به شهر تهران متفاوت است و در این شهرها با وجود درآمد کمتر خانوار، تقاضای واحدهای مسکونی با مساحت متوسط نیز به دلیل قیمت پایین تر مسکن، به طور نسبی بیشتر از شهر تهران است.

*حبس نقدینگی و تاخیر در سرمایه گذاری مجدد در بازار مسکن

دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن معاونت مسکن و ساختمان یادآور شد: با توجه به موارد ذکر شده به نظر می رسد در بازار مسکن، الگوی ساخت و ساز (عرضه) به لحاظ مساحت واحدهای مسکونی جدید ساخت، با تقاضای موثر خانوارها تطابق ندارد و به دلیل این عدم تطابق، خانوارهای ساکن در شهرها برای خرید و تامین مسکن مورد نیاز خود، با توجه به عدم توسعه بازار تامین مالی در بخش مسکن و سهم کم تسهیلات خرید مسکن از کل قیمت مسکن، با مشکل مواجه می شوند. از دیگر سو سازندگان مسکن نیز به دلیل عدم امکان فروش سهل واحدهای تکمیل شده و خالی ماندن این واحدها، با حبس نقدینگی و تاخیر در سرمایه گذاری مجدد روبرو می شوند.

در خصوص عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضای مسکن می توان به دلایلی از جمله طرح تفصیلی شهرها، عدم وجود سیاست های حمایتی، هزینه بالای مبادله مسکن و عدم تمایل سازندگان مسکن به پوشش تقاضای مسکن اقشار کم درآمدتر اشاره کرد.

بنابر این گزارش ، برخی از محدودیت ها و بعضا مشوق های در نظر گرفته شده در طرح تفصیلی شهرها، باعث افزایش سهم واحدهای مسکونی جدیدالاحداث با مساحت بالا شده است. به عنوان مثال بر اساس طرح تفصیلی برخی از شهرها به منظور جبران کمبود سرانه فضاها و خدمات عمومی و همچنین جلوگیری از افزایش تراکم جمعیتی، مجوز ساخت واحدهای مسکونی با مساحت کوچک در طبقات ساختمان ها، توسط شهرداری ها صادر نمی شود.

این در حالیست که با رعایت اصول شهرسازی و توسعه فضاهای عمومی از جمله فضای سبز و پارکینگ، می بایست در راستای پوشش تقاضای مسکن خانوارهای با درآمد متوسط و کم، کوچک سازی مسکن مورد حمایت قرار گیرد.

همچنین عدم وجود سیاست حمایتی کارا برای ساخت مسکن کوچک مورد نیاز اقشار کم درآمد (به دلیل تنگناهای مالی دولت و همچنین عدم وجود زمین دولتی در شهرها) موجب شده است که سازندگان تمایلی به احداث ساختمان های مسکونی کوچک برای پوشش تقاضای مسکن اقشار با درآمد متوسط و بالا نداشته باشند.

انتظار می‌رود با بهبود شرایط اقتصادی کشور، دولت با تخصیص اعتبارات و تسهیلات یارانه ای، ضمن تقویت قدرت خرید اقشار کم درآمد، سازندگان را نیز تشویق به ساخت واحدهای مسکونی کوچک برای پوشش تقاضای این گروه های درآمدی نماید. از دیگر دلایل عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضای مسکن بالا بودن هزینه مبادله مسکن و همچنین مشکلات مربوط به خرید و فروش است که سازندگان را تشویق به کاهش تعداد و افزایش مساحت واحدهای مسکونی در ساختمان های احداثی می کند.

*واحدهای تکمیل شده با مساحت کمتر از 60 متر مربع کمتر از یک درصد

بنابر این گزارش، در خصوص عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضای مسکن باید اشاره کرد که ساخت و ساز واحدهای کوچک برای پوشش تقاضای اقشار کم درآمد، عموما از ارزش افزوده درخور توجهی برخوردار نیست و سازندگان تمایلی به ساخت این نوع واحدها ندارند به طوری که تعداد واحدهای تکمیل شده با مساحت کمتر از 60 متر مربع در شهر تهران، کمتر از یک درصد و در کل مناطق شهری کشور، کمتر از دو درصد از کل واحدهای تکمیل شده می باشد و ضروری است دولت در شرایط مناسب اقتصادی، مشوق های لازم را برای ساخت واحدهای کوچک اعطا کند.