معضلی جهانی به نام مسکن/ وام خرید یا ساخت؟

گروه اقتصادی «خبرگزاری دانشجو»؛ می توان گفت از زمان آغاز زندگی بشر بر روی کره زمین تا کنون مشکل مسکن وجود داشته است، اما قبل از قرن بیستم و به دلیل پایین بودن میزان شهرنشینی در مقابل زندگی روستایی مشکل مسکن حاد نبوده، به طوری که استفاده از نیروی کار خانواده و رایگان بودن زمین و مصالح، مسکن را به عنوان دغدغه ای برای خانواده ها ایجاد نمی کرده است.

اما با شروع قرن بیستم و افزایش شهرنشینی، مشکل مسکن نیز در بیشتر کشورها برای دولت های مرکزی دردسر ساز شد. استفاده از مصالحی همچون آهن و سیمان در ساخت مسکن هزینه های آن را نیز افزایش داد؛ به طوری که قبل از شروع جنگ جهانی دوم بخش عمده ای از بودجه کشورهای اروپایی در دو بخش مسکن و نظامی مصرف می شد.

بعد از جنگ جهانی دوم در اروپا کشورهای پیروز جنگ برای بازسازی شهرها ناچار به کمک برای تولید مسکن شدند. مهاجرت از کشورهای مغلوب جنگ به کشورهای غالب سبب شروع بحران مسکن شد. در این راستا کمک های مالی آمریکا توانست بخش عمده ای از مشکل نقدینگی این کشورها را حل کند و از سوی دیگر اشغال را بشدت بالا ببرد.

بنابر آمارها و گزارش ها، بعد از حدود 20 سال و در دهه 70 میلادی اروپا توانست بخش عمده ای از مشکل مسکن را حل و سرانجام آن را را از حیطه وظایف بخش دولتی خارج کند. ساخت مسکن اجتماعی از یک سو و بالا بردن ساخت و سازهای پرتراکم و ورود بخش خصوصی برای ساخت، دلایل حل شدن این مشکل بود.

در آمریکا نیز اگر چه مشکل مسکن در دهه 70 و 80 میلادی حل شده بود، اما کیفی سازی و کاهش تراکم نشینی، تا کنون نیز وجود داشته است. رفتن به سوی کیفیت بالا و ساخت خانه های تک واحدی حتی بحران اقتصادی 2008 آمریکا را نیز در پی داشت. پرداخت وام های بسیار از سوی بانک ها و موسسات اعتباری برای خانه دار شدن و عدم توانایی برای بازپرداخت آن زنجیره ای از مشکلات را در نظام بانکی این کشور پدید آورد که در نهایت به تمامی اقتصاد آمریکا سرایت کرد.

پرداخت وام برای خرید مسکن

بالا بردن وام خرید مسکن در یک ماه گذشته مورد بحث کارشناسان و حتی دولتی ها بوده است، به طوری که در حال حاضر 20 میلیون تومان برای خرید هر واحد مسکونی به خریداران تعلق می گیرد.

مصاحبه با دکتر رزاقی در مورد وام خرید مسکن را در اینجا بخوانید.

 
آنچه که مشخص است اینست که هدف اصلی افزایش وام خرید مسکن، افزایش قدرت خرید خریداران است، اما می توان از دو منظر به این قضیه نگاه کرد. یک اینکه پرداخت وام مسکن قدرت خرید را افزایش می دهد و دوم اینکه تقاضا را برای مسکن بالا می برد.

نگاهی به بحران اقتصادی 2008 در آمریکا نشان می دهد یکی از دلایل اصلی شروع این بحران افزایش وام های خرید مسکن بود. افزایش مبلغ وام خرید به خودی خود سبب افزایش قدرت خرید می شود، اما در نهایت در طول یک زنجیره یک بار دیگر قدرت خرید را کاهش می دهد و در کنار آن تبعات دیگر همانند بحران اقتصادی آمریکا را به وجود می آورد.

افزایش وام خرید مسکن سبب بالا بردن تقاضا برای مسکن می شود؛ چرا که خانواده های بیشتری توانایی خرید مسکن را پیدا می کنند؛ بدین معنی که اگر قیمت یک واحد مسکونی را 100 میلیون تومان در نظر بگیریم و فردی دارای 50 میلیون تومان پس انداز باشد با وام 20 میلیون تومانی نخواهد توانست صابخانه شود، اما با افزایش وام خرید به 50 میلیون تومان همان فرد توانایی خریدن خانه را خواهد داشت. حال اگر برای یک واحد مسکونی 100 میلیون تومانی متقاضیان زیادی وجود داشته باشد مالک قیمت بالاتری را برای آن طلب خواهد کرد و در نهایت بازهم فردی که با وام افزایش یافته جدید به دنبال خانه دار شدن بود از قافله عقب خواهد ماند و نمی تواند صاحبخانه شود.

آیا افزایش تقاضا به افزایش تولید منجر نخواهد شد؟

بر طبق علم اقتصاد افزایش تقاضا به افزایش تولید منجر خواهد شد و افزایش تولید منجر به کاهش قیمت، اما در مسکن این موضوع صدق نمی کند و حداقل در کوتاه مدت صدق نمی کند. این روند بدین سبب شکل می گیرد که مسکن کالایی است که برای تولید آن نیازمند زمان حدود دو سال هستیم، بنابراین افزایش تقاضا به افزایش تولید در کوتاه مدت منجر نخواهد شد، اما در همین مدت کوتاه قیمت ها افزایش یافته و حتی اگر بعد از دو سال تولید افزایش یافته و پاسخگوی تقاضا باشد قیمت ها به میزان قبل کاهش نخواهد یافت.

وام دو منظوره برای مسکن

کمک دولت به خریداران مسکن باید وجود داشته باشد، اما نه به صورت وام برای خرید، بلکه باید وام برای ساخت و ساز افزایش یابد. این اتفاق سبب خواهد شد قبل از افزایش تقاضا، تولید افزایش یابد و از سوی دیگر تمایل را برای ساخت و ساز در بافت های فرسوده بالا خواهد برد.

استفاده از وام های دو منظوره در این مسیر گامی رو به جلو خواهد بود. وام دو منظوره در ابتدا به تولیدکننده مسکن تعلق می گیرد و بعد از پایان ساخت واحد مسکونی و فروش آن، این وام به خریدار انتقال خواهد یافت و وی باید اقساط آن را پرداخت کند.

وام دو منظوره ترکیبی از وام ساخت و وام خرید است. با این تفاوت که این وام در ابتدا به خریدار تعلق نمی گیرد تا با مراجعه به بازار مسکن تقاضا را افزایش و منجر به افزایش قیمت شود، بلکه در اختیار تولیدکننده مسکن قرار می گیرد و تولیدکننده نیز با این وام مسکن مورد نظر را خواهد ساخت و بعد از آن با فروش واحد مزبور، وام را به خریدار منتقل خواهد کرد.

پرداخت این گونه وام ها مشکلا ت نقدینگی بسیاری از انبوه سازان را حل خواهد کرد و از سوی دیگر با منتقل شدن آن به خریدار، بخشی از نقدینگی وی نیز برای خرید مسکن تامین خواهد شد.

مصاحبه با کارشناسان حوزه مسکن را در اینجا و اینجا بخوانید.