گروه اجتماعی خبرگزاری دانشجو ـ فاطمه امی؛ از اردیبهشت سال ۹۹ که طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در مجلس به تصویب رسید، در پیچ و خم ادامه راه تصویب ۵ بار پشت در شورای نگهبان گیر کرد و در نهایت به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شد تا در کمیسیون حقوقی و قضائی این مجمع بررسی شود. قرار است پس از تصویب این طرح، اعتبار معاملات أموال غیرمنقول مانند ملک چند برابر شود و دیگر رنگ پرونده‌هایی نظیر فروش یک ملک به چند نفر، پولشویی، زمین‌خواری و امثالهم را در دادگاه‌ها نبینیم. با این وجود ماده ۱ این طرح در مجمع تشخیص مصلحت نظام تغییر کرده که خود می‌تواند منشأ برخی مشکلات حقوقی باشد.
در مصوبه مجلس شورای اسلامی برای اعتبارزدایی از معاملات ثبت نشده، ضمانت اجرای «بطلان معامله» به تصویب رسید. اخیراً در جریان بررسی این طرح در کمیسیون حقوقی و قضائی مجمع، عبارت «باطل» از مصوبه مجلس حذف و با عبارت «فاقد اعتبار و بلااثر» جایگزین شده است.
شستی در همین خصوص در محل مرکز وکلا، کارشناسان رسمی قوه قضاییه با حضور اساتید و کارشناس حقوقی و با هدف بررسی تفسیرپذیری کلمه بلااثر به‌جای بطلان برگزار شد.
یک قولنامه و هزار مشکل
نشست با حسن عبدلیان‌پور، رییس مرکز وکلا آغاز می‌شود. او به اهمیت این موضوع و تأکید مقام معظم رهبری بر این مسئله اشاره می‌کند و راجع‌به معضلات اسناد عادی در نظام حقوقی کشور به مسائلی همچون کلاهبرداری از بانک‌ها، پیش‌فروش ملک به چند نفر، کاهش درآمد مالیاتی دولت و دفع سرمایه‌گذار اشاره می‌کند و در ادامه می‌گوید: «از مهمترین مسائلی که اسناد عادی به وجود می‌آورد، بحث زمین‌خواری است که الان می‌بینیم به وفور زمین‌خواری، کوه‌خواری با همین اسناد عادی رخ می‌دهد. افراد با اسناد عادی و قولنامه، زمینی را که جزء منابع و اراضی ملی است، متصرف می‌شوند. بحث بعدی فرار از پرداخت دیون و دشواری اجرای احکام است. پرونده‌هایی که رأی صادر شده، ولی امکان اجرای آن وجود ندارد. همچنین مسئله بعدی و آخر، تنزل رتبه جهانی صیانت از مالکیت فیزیکی کشور است.»
یک واژه و هزار معنا
عبارت «باطل»، عبارتی شناخته شده و غیرقابل تفسیر بین قضات، حقوق‌دانان، اساتید و کارشناسان علم حقوق است؛ این درحالی است که به‌کارگیری عبارت «فاقد اعتبار» برای معاملات، منجر به ابهام و تفسیرپذیری آن می‌شود چرا که عبارت مذکور در متون حقوقی تنها در مورد اسناد بکار رفته و استفاده از آن برای معاملات امری بی‌سابقه است.
مهمان بعدی نشست عزت‌الله امانی قاضی دیوان عالی کشور بود که به بررسی این طرح پرداخت: «در بحث اینکه ثبت سند باعث می‌شود که مالکیت افراد مورد توجه قرار بگیرد هیچ شکی نیست. در اینکه این قانون بسیار مفید است و باعث می‌شود که معاملات معارض در جامعه شکل نگیرد شکی نیست، اما برای اینکه این قانون به نحو صحیح اجرا شود لازم است که ما برای اجرای این قانون بستر‌هایی داشته باشیم. اگر به معامله‌ای که به صورت عادی انجام شده اعتبار بدهیم باعث می‌شود معاملات معارض ایجاد شود. چه ضمانت اجرایی می‌تواند وجود داشته باشد؟ سابقاً در ماده ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، قانونگذار ضمانت اجرا را در قانون پیش‌بینی و عدم پذیرش این اسناد را اعلام کرد. اما در طرح ما با دو واژه مواجه هستیم. یک واژه بطلان، یک واژه بی‌اعتبار. اگر بخواهیم از لحاظ حقوقی به این واژه‌ها نگاه کنیم بطلان ناظر به چیست؟ ناظر به اینکه امر واقع شده فاقد یکی از شرایط اساسی صحت معاملات موضوع ماده ۱۹۰ قانون مدنی باشد یا اینکه عقد به صورت فضولی منعقد شده باشد و مالک باید آن را تنفیذ کند. برداشت اشتباهی که در این مواد قانونی می‌شود این است که در مواد ۴۶ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک نمی‌گوید معامله به صورت رسمی باشد. می‌گوید اگر معامله را به ثبت نرسانید، قرارداد شما در محاکم پذیرفته نخواهد شد. در این قانون جدید هم معایبی وجود دارد. به طور مثال وقتی ثبت عمومی به نحو کامل اجرا نشده، زمینه آن فراهم نیست و در تمام بخش‌ها و شهر‌ها هم ما اداره ثبت نیست، دفاتر اسناد رسمی نیست. شما در خیلی از شهرستان‌های ما حتی مؤسسه‌ای سازمان ثبت نداریم. شهر‌های کوچک سازمان ثبت ندارند. معاملات چطوری باید به ثبت برسند؟»
امانی در مورد تغییری که مجمع تشخیص بر روی طرح داده است می‌گوید: «واژه باطل برداشته شده، اما به جای آن آمده‌اند یک واژه معادل گذاشته اند. بلااثر، بی‌اعتبار. بطلان به چه معنا است؟ بطلان یعنی بی‌اعتباری. بسیاری از اصطلاحات حقوقی قابلیت تفسیرپذیری بسیاری دارند. به طور مثال عده‌ای بلااثر را ناظر به معاملات غیرنافذ می‌دانند. عده‌ای می‌گویند شمولی نیست. یکی دیگر ممکن است بگوید ناظر به معاملات باطل است. این تفاسیری که از این عرصه‌ها می‌شود قطعاً با محاکم هم مشکل به وجود می‌آورد.»
طرح کلیدی برای افزایش اعتبار اسناد
به نظر می‌رسد قوانین مربوط به ثبت و املاک مانند قانون زمین‌های شهری، قانون اراضی مواد، قانون منابع طبیعی، قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی، قانون تنظیم و تسهیل اسناد رسمی و... به اهداف خود نرسیده و موفق نشده‌اند. علیرضا جمشیدی مهمان بعدی نیز دراین‌باره می‌گوید: «بالاخره باید ما به این نقطه برسیم که در نهایت باید اعتبار اسناد رسمی را حفظ کنیم و به صورت اساسی کار را پایان بدهیم، اما این پیش‌نویسی که تهیه شده این هدف را تأمین نمی‌کند. زیرا جامع و کامل نیست، چون قوانین قبل از خودش را در مورد آن‌ها تعیین تکلیف نکرده‌اند و همین خودش باعث تعارض می‌شود.»
رحیم پیلوار، عضو هیئت علمی دانشگاه تهران نیز از مهمانان این نشست بودند. او مخالف اشکالاتی که به این طرح وارد کرده‌اند است: «به نظر می‌رسد مجمع تشخیص حق ندارد در قوانین مجلس دست ببرد، چون شأن مجمع تشخیص این هست که ببیند مصوبه مجلس به مصلحت هست یا نه. این که خود در قوانین دست ببرد این به نظر می‌رسد خلاف قانون اساسی است. با توجه به شرایط کشور، شرایطی که مجلس ما دارد به نظر می‌رسد که الان که این قانون توانسته است از هفت خوان رد شود و به مجمع برسد و ثبت را الزامی کند. به آن معنی که معاملات خلاف آن را باطل بداند و با سند عادی نشود سند رسمی را باطل کرد بدون شک تصویب آن به مصلحت مردم است. یعنی فوایدی که برای ثبت شدن این طرح وجود دارد هزاران برابر بیشتر از آن است که ثبت نشود. ما بالاخره به این مرحله رسیدیم که خود حاکمیت جمهوری اسلامی ایران به این نتیجه رسیده است که معاملاتی که ثبت نشود باطل است. چه بهتر که این را یک بار برای همیشه تصویب کنیم و دیگر هم نترسیم. زیرساخت¬ها را مجبور کنیم که آماده کنند.»
پیلور در مورد اصطلاح جایگزین شده طرح و تفسیرپذیری آن نیز معتقد است: «ما باید اصطلاحات شناخته شده حقوقی را استفاده کنیم. در حقوق باطل داریم یا غیر نافذ. وقتی لفظ باطل باشد شما از یک اصطلاح استاندارد حقوقی استفاده کردید.»
موضوع اصطلاح باطل یا فاقد اعتبار در بین اساتید و کارشناسان حقوقی محل بحث است. قضات در مواجهه با اصطلاح بلااثر ممکن است تفاسیری همچون: صحیح و غیرنافذ بودن معامله را با خود داشته باشد. در مواردی نیز ممکن است معامله را به طور کامل صحیح تلقی کنند، اما آثار آن یا در برابر اشخاص ثالث معامله را غیرمعتبر بدانند. در نهایت این مسئله باعث می‌شود تا اسناد عادی به قوت قبل باقی بمانند و طرح الزام به ثبت رسمی معاملات أموال غیرمنقول به هدف قانونگذار نرسد.