نامه ۶ دفتر بسیج گیلان در خصوص نکات تکمیلی قانون‌گذاری مالیات بر عایدی سرمایه / جلوی احتکار و سوداگری مسکن را بگیرید!

به گزارش خبرنگار دانشگاه خبرگزاری دانشجو، بسیج دانشجویی ۶ دانشگاه بزرگ گیلان در نامه‌ای به دلخوش، نماینده مردم صومعه سرا در مجلس و عضو کمیسیون اقتصادی مجلس خواستار پیگیری تصویب فوری و اجرای قانون اخذ مالیات از احتکار و سوداگری مسکن شدند.

‌در این نامه آمده است:
عنایت به مطالبات چند ماه اخیر مردم و جریان‌های دانشجویی در هیئات، مساجد و سطح عمومی استان گیلان در خصوص تصویب قانون مالیات بر عایدی سرمایه، بر می‌آید که سطح آگاهی مردم نسبت به راه حل مشکلات افزایش یافته است و موانع را به خوبی تشخیص می‌دهند. آمار مستاجرانی که در ارزوی خانه دار شدن هستند به ۴۰ درصد می‌رسد و در مقابل عده‌ای با سوءاستفاده از شرایط اقتصادی کشور به خرید و فروش مکرر یا احتکار تعداد زیادی واحد‌های مسکونی می‌پردازند که این کار مشکلات عدیده‌ای در اوضاع اقتصادی به وجود می‌آورد:

۱) عدم پیش بینی پذیری و وجود نوسانات و جهش‌های قیمتی
۲) کاهش قدرت خرید مسکن و شاخص خانوار‌های دارای مسکن ملکی
۳) رشد تقاضا‌های سرمایه‌ای و سوداگرانه در بازار مسکن
۴) افزایش مطلوبیت فعالیت‌های غیرمولد
۵) توزیع ناعادلانه در آمد و ثروت
۶) کاهش کیفیت ساخت و ساز و اتلاف منابع

و نتیجه آن ۴ میلیون و ۷۰۰ هزار خانه‌های خالی و شبه خالی است و در استان گیلان نیز آمار خانه‌های خالی به ۱۰ درصد می‌رسد.
راهکار اعلام شده از سوی کارشناسان اقتصادی برای اثرگذاری فوری اجرای مالیات بر خانه‌های خالی و تصویب قانون مالیات بر احتکار و سوداگری مسکن (مالیات بر عایدی سرمایه) است. مالیات بر عایدی سرمایه به عنوان راهکاری موثر به منظور جلوگیری از سوداگری و رشد فعالیت‌های غیرمولد در جهان در نظر گرفته می‌شود.

طبق نظر کارشناسان صندوق بین المللی پول که به بررسی اثر مالیات بر عایدی سرمایه بر نوسانات قیمت مسکن پرداخته اند، افزایش ۵.۰ درصدی در نرخ مالیات ملک موجب کاهش ۵.۰ تا ۵.۵ درصدی نوسانات قیمت خانه‌ها می‌شود؛ به این معنا که اگر نرخ مالیات بر املاک افزایش یابد، نوسانات قیمت مسکن نیز کاهش می‌یابد.

افزایش واقعی ثروت یک ملت در گرو رشد فعالیت‌های ارزش آفرین و تولیدی است و دولت ها، نقش به سزایی در هدایت فعالان اقتصادی جامعه به سمت فعالیت‌های مولد و کارآفرینانه دارند.

عایدی سرمایه به سود حاصل از سرمایه اطلاق می‌گردد. سود حاصل از سرمایه نوعاً عبارت است از تفاوت قیمت فروش یک دارایی نسبت به قیمت خرید آن به عبارت دیگر، عایدی یا زیان سرمایه عبارت است از تفاوت بین ارزش فعلی درآمد مورد انتظار آتی دارایی که در زمان فروش برآورد می‌گردد از ارزش فعلی درآمد مورد انتظار آتی دارایی که زمان خرید پیش بینی شده بود. به بیانی ساده‌تر عایدی (زیان) دارایی سرمایه‌ای حاصل تغییر در انتظارات مرتبط با توان تولیدی بالقوه (توان بالقوه ایجاد درآمد) دارایی است. افزایش سرمایه زمانی رخ می‌دهد که دارایی فروخته شود و شامل تفاوت بین مبنای (معمولا) قیمت خرید و قیمت فروش باشد.

مالیات بر عایدی سرمایه در واقع مالیاتی است که بر ارزش دارایی وضع نمی‌شود، بلکه بر افزایش ارزش دارایی یا همان عایدی دارایی وضع می‌شود؛ لذا مالیات بر عایدی سرمایه نوعی مالیات بر درآمد است نه مالیات بر ثروت.

دریافت مالیات برعایدی سرمایه در اقتصاد منجر به موارد ذیل می‌گردد:
۱) در اختیار قرار دادن یک اهرم سیاستی جدید برای سیاستگذار
۲) کاهش نابرابری درآمدی
۳) کاهش نوسانات قیمتی در بخش املاک
۴) کاهش سهم مسکن در سبد هزینه خانوار و کاهش تورم
۵) هدایت سرمایه‌ها به سمت فعالیت‌های مولد و افزایش رشد اقتصادی

در تصویب و اجرایی کردن یک قانون موثر و کارآمد باید در نحوه قانوگذاری دقت لازم را به عمل آورد. قانونگذاری باید بر مبنای نظریات علمی دقیق، شواهد تجربی و در نظر گرفتن شرایط ویژه اقتصاد ایران انجام گیرد. در بحث قانونگذاری مالیات بر عایدی سرمایه ملاحظات و نکات مهمی وجود دارد.

بخشی از ملاحظات تکمیلی قانون مالیات بر عایدی سرمایه به شرح ذیل است:
۱) مشمولیت تمامی نقل و انتقالات:
قانون مالیات بر عایدی املاک، باید شامل تمامی نقل و انتقال املاک یا حق واگذاری محل، انتقال سهم بین مالکین مشاع و معاوضه املاک، در کلیه مناطق کشور اعم از مناطق آزاد و ویژه اقتصادی به استثنای ارث، هبه و اموال بانک‌ها که قوانین مجزایی دارند، شود.

هم چنین با اعمال مالیات بر عایدی سرمایه، باید مالیات بر نقل و انتقال فعلی امالک یعنی ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم حذف شده و ثبت نقل و انتقال املاک، با پرداخت مالیات بر عایدی ملک رسمی شود.

۲) معافیت واحد مسکون‌ی اصلی.
چون هدف این مالیات حمایت از تقاضای مصرفی افراد است، واحد مسکونی اصلی هر شخص، معاف از این مالیات است و فروشنده باید پیش از معامله در دفتر اسناد رسمی تعیین کند که ملک مورد معامله، ملک مسکونی اصلی وی می‌باشد یا خیر.

آقای تمدن|مجازی: به این ترتیب هر خانواده حداقل ۲ و حداکثر به تعداد فرزندان و والدین خانواده، واحد مسکونی معاف از مالیات بر عایدی دارد که به نظر می‌رسد حتی بیش از تقاضای مصرفی خانواده هم باشد. البته این معافیت بایستی یک شرط مهم داشته باشد که مسکن اصلی فرد حداکثر یکبار در یک بازه زمانی (مثال ۲ سال) تغییر کند.

۳) معافیت اولین فروش ساختمان‌های نوساز:
به منظور حمایت از تولید و عرضه مسکن، باید ساختمان‌های نوساز در اولین فروش، معاف از مالیات بر عایدی باشند. البته در صورتی که ۵ سال از اخذ پروانه ساخت آن نگذشته باشد که موجب احتکار مسکن نوساز هم نشود. با وضع این مالیات، بایستی مالیات ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم در مورد سازندگان نیز حذف گردد.

۴) معافیت زمین‌های کشاورزی و املاک صنعتی:
نقل و انتقال اراضی کشاورزی نیز به منظور حمایت از تجمیع زمین‌های کشاورزی و نیز دشواری در اخذ، معاف شود. هم چنین زمین‌های صنعتی به منظور حمایت از صنعت و تولید کشور از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف شود.

۵) ثبت قیمت دارایی هنگام تنظیم سند:
با توجه به اینکه تاکنون قیمت‌های دقیق نقل و انتقال مسکن در اسناد ثبت نمیشده، لازم است دفاتر اسناد
رسمی و بنگاه‌های معاملات املاک موظف شوند که از یک ماه پس از تصویب این قانون، در هنگام تنظیم سند انتقال ملک، قیمت مورد معامله را ثبت نموده و به امضای طرفین برسانند. قیمت رسمی ثبت شده در سند، در کلیه مراجع قضایی و اداری و نیز در تعیین حق التحریر دفاتر اسناد رسمی، باید مالک باشد. علاوه بر این اگر قیمت فروش ثبت شده توسط دفاتر اسناد رسمی، کمتر از ۸۰ درصد میانگین ثبت شده در سامانه اطلاعات معاملات املاک در ماه منتهی به معامله باشد، در این شرایط ملاک عمل، متوسط قیمت ثبت شده در سامانه خواهد بود تا جلوی کم اظهاری گرفته شود.

۶) ارائه فرصت تنفس چندماهه
در صورت مشمول شدن اولین فروش املاک موجود، فاصله اجرایی شدن قانون از زمان تصویب آن، باید حداقل ۶ ماه باشد تا افرادی که مایل هستند مشمول مالیات نشوند از این فرصت استفاده کرده و بتوانند املاک غیرمصرفی خود را به فروش برسانند. این مساله به عرضه گسترده املاک و متعادل شدن بازار کمک بسزایی خواهد کرد.

۷) قهری انتقال:
در صورت انتقال بالعوض ملک یا انتقال قهری (ارث)، انتقال جزو موارد مشمول این قانون نبوده و به ترتیب ذیل فصول مالیات بر درآمد اتفاقی و مالیات بر ارث قانون مالیات‌های مستقیم بررسی خواهد شد.

۸) وکالت اعطای:
به جهت جلوگیری از فرار مالیاتی، باید اعطای وکالت برای نقل و انتقال املاک نیز در حکم نقل و انتقال محسوب گردیده و مشمول مالیات گردد.

۹) مبنای قیمت فروش تمامی املاک:
مبنای قیمت فروش تمامی املاک و مبنای قیمت خرید املاکی که بعد از اجرای این ماده خریداری می‌شوند.
قیمت ثبت شده در سند یا قولنامه می‌باشد، اما مبنای قیمت خرید املاکی که قبل از تصویب این قانون خریداری شده اند، کسر مشخصی (مثلا ۷۵ درصد) از قیمت فروش ثبت شده آنان باید باشد.

چرا که اولا واحد‌هایی که تاکنون خریداری شده اند حداقل به اندازه تورم بخش مسکن در سال ۱۳۹۶، افزایش قیمت داشته اند یعنی بیش از ۳۰ درصد. ثانیا اگر قانون مالیات بر عایدی هم اجرا نمی‌شد، می‌بایست در هنگام نقل و انتقال، مالیات ۵ درصدی نقل و انتقال را پرداخت می‌کردند. ثالثا اگر تعیین قیمت خرید به کارشناس یا ممیز سپرده شود، موجب به وجود آمدن فرایندی دشوار، پیچیده و فسادزا خواهد شد.

در پایان با توجه به اینکه متاسفانه بعد از گذشت چندین سال عزم جدی در دولت برای اجرایی نمودن این راهکار‌ها دیده نمی‌شود و با توجه به حضور جناب عالی در کمیسیون اقتصادی مجلس از شما خواستاریم در روز‌های پایانی مجلس دهم، پیگیر تصویب فوری و اجرای قانون اخذ مالیات از احتکار و سوداگری مسکن باشید.



من الله توفیق

۱- حوزه بسیج دانشجویی دانشگاه گیلان
۲- حوزه بسیج دانشجویی دانشگاه علوم پزشکی گیلان
۳- حوزه بسیج دانشجویی دانشگاه آزاد اسلامی لاهیجان
۴- حوزه بسیج دانشجویی دانشگاه آزاد اسلامی رشت
۵- حوزه بسیج دانشجویی دانشگاه آزاد اسلامی انزلی
۶- حوزه بسیج دانشجویی دانشگاه آزاد اسلامی آستارا