در گفتگو با دانشجو مطرح شد
گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، هر ساله با آغاز سال نو موضوع جابه جایی‌های مسکن با نزدیک شدن به پایان فصل مدارس شدت بیشتری به خود می‌گیرد، امسال متفاوت‌تر از همه سال‌هایی است که درعمر خود تجربه کرده ایم، هم به لحاظ تحمیل میهمان ناخوانده‌ای به نام ویروس کرونا و هم به دلیل عدم تعیین حقوق و دستمزد کارگران و مستمری بگیران، این که در تحلیل وضعیت مسکن اشاره‌ای به عدم تعیین حقوق و دستمزد کارگران می‌شود بی ارتباط با بحث تعیین اجاره بها در سال جاری نیست که حسام عقبایی؛ نایب اول رئیس اتحادیه صنف املاک کشور در این گفتگو در همین رابطه اطلاعاتی به ما داده است که در ادامه مشاهده می کنید.
آیا در شرایط شیوع ویروس کرونا قبل و بعد از سال جدید تغییر قیمتی دربخش مسکن داشته ایم؟
بازار مسکن در نیمه اول سال ۹۸ شاهد رکود تورمی بود، افزایش روزانه قیمت مسکن یکی از مهمترین مولفه‌های بازار در شش ماه اول سال گذشته بود، بنحوی که رشد آن از مرز صد درصد عبور کرد. در نیمه دوم سال در ماه‌های آبان، آذر و دی رکود تورمی کاهش چشمگیری پیدا کرده بود، اما از نیمه اول بهمن ماه وارد رکود تورمی شدیم که علاوه بر افزایش قیمت رکود نیز تکرار شد. از سوی دیگر برخی در پایان سال بر آن شدند تا خریدن ملک و مسکن را به ماه‌های پایانی سال موکول کنند، لذا با ایجاد تقاضا از نیمه دوم بهمن شاهد افزایش تورم در قیمت مسکن بودیم که تا هفته اول اسفند ادامه داشت، با جدی شدن اپیدمی کرونا ازهفته اول اسفند عملا امکان بازدید و فروش خانه‌ها برای متعاملین ممکن نشد، خانه‌هایی که تا پیش از این برای فروش گذاشته شده بود به دلیل اهمیت حفظ سلامت ساکنین از پذیرش بازدیدکنندگان ممانعت به عمل آورده و مستاجرین نیز برای عدم انتقال ویروس به بازدیدکنندگان اجازه بازدید نمی‌دادند، وضعیت بازدید و معاملات مسکن عملا از هشتم اسفند تا کنون با توجه به تعطیلی واحد‌های صنفی و مشاوران املاک که براساس مصوبه شورای عالی کرونا تعطیل شده ادامه داشته، لذا معاملاتی در این بخش شکل نگرفته و قیمت مسکن هم تغییری نداشته است.
آیا می‌توان گفت که وضعیت کنونی بازار مسکن می‌تواند منجر به کاهش کرایه‌ها شود؟
تا کنون خبری درباره کاهش قیمت اجاره بها در سال جدید اعلام نشده است چرا که معاملات به گونه‌ای نبوده که درباره کاهش یا افزایش قیمت مسکن یا اجاره بها بتوان اظهار نظری خاصی کرد، بنابراین نشانه‌هایی از کاهش قیمت مسکن در سال ۹۹ دیده نمی‌شود.
چرا نباید منتظر کاهش نرخ مسکن در شرایط عدم تقاضای زیاد دراین حوزه در شرایط کنونی باشیم؟
یکی از مهمترین موضوعاتی که مانع کاهش نرخ مسکن در سال ۹۹ می‌شود تورم عمومی سال جاری است که مسلما در قیمت مسکن نیز تاثیر می‌گذارد، اما قیمت مسکن همانند سونامی و جهش قیمت سال ۹۸ نخواهد بود، ولی قیمت مسکن به میزان سقف تورم افزایش می‌یابد، لذا افزایش قیمت مسکن وابسته به افزایش نرخ تورم است هر چند که این موضوع در شهر‌های مختلف متفاوت است، به این معنا که در شهر‌های بزرگی مثل تهران که تقاضا نسبت به سایر شهر‌ها برای مسکن زیاد است رشد قیمت مسکن به سقف تورم نزدیک‌تر است، شهر‌هایی که توازن بین عرضه وتقاضا در آن‌ها بیشتر است فاصله رشد قیمت مسکن با تورم بیشتر از کلانشهرهاست، اما افزایش قیمت مسکن زیر خط تورم خواهد بود و در نیمه اول سال جاری شاهد این موضوع خواهیم بود. هر چه زودتر ویروس کرونا مهار شود و مردم به فعالیت‌های اقتصادی خود بازگردند قاعدتا معاملات مسکن زودتر سر می‌گیرد و هر چه قدر روند مساعد شدن شرایط به تاخیر بیفتد معاملات مسکن هم با تاخیر بیشتری مواجه می‌شود، اما رشد قیمت مسکن تا سقف تورم چه در حالت کرونا و پسا کرونا در بازار مسکن در نیمه اول براساس میزان عرضه و تقاضا وجود دارد.
پیش بینی شما برای اجاره بهای امسال مسکن چیست؟
همواره اجاره بها تابعی از قیمت مسکن است، یعنی اصلی‌ترین شاخص تعیین قیمت اجاره بها قیمت مسکن است، افزایش قیمت مسکن درحد تورم منجر به افزایش اجاره بها می‌شود چه بسا که اجاره بها در این فرآیند تاثیر بیشتری می‌پذیرد، به این دلیل که موجرین عموما اجاره دار‌های حرفه‌ای نیستند، برخی از آن‌ها از راه اجاره داری معاش خود را تامین می‌کنند، لذا درهنگام اجاره دادن خانه خود به گرانی و تورم کالا‌ها و خدمات استدلال می‌کنند و توقع دارند همه گرانی‌ها را به نوعی بر اجاره مسکن سرشکن کنند در صورتی که مستاجر هم از توانایی خاصی برای پرداخت اجاره بها برخوردار است، لذا رشد اجاره‌ها زیر خط تورم خواهد بود.
آیا عدم تعیین حقوق کارگران در بخش مسکن نیز برای مستاجران کارگر و مستمری بگیر دردسرایجاد می‌کند؟
جای تاسف دارد دولت با آگاهی به این موضوع که بخش بزرگی از حقوق کارگران صرف اجاره بها می‌شود، تعیین حقوق و دستمزد کارگران به تاخیر افتاده و نگرانی افزایش کرایه خانه درعدم تعیین حقوق کارگران به این قشر زحمتکش چند برابر تحمیل کرده است. درچند دهه اخیر برای اولین بار است که شاهد عدم تعیین پایه حقوق و دستمزد کارگران هستیم، در حالی که در شرایط کرونایی انتظار می‌رود دولت توجه بیشتری به مسائل و موضوعات اقشار کم درآمد جامعه مانند کارگران داشته باشد حتی نسبت به تعیین حقوق حقه آن‌ها نیز بی اعتنایی می‌شود. هر گونه تعلل از سوی وزارت تعاون و سازمان تامین اجتماعی در این موضوع قابل گذشت نیست چرا که حتی میزان افزایش اجاره بها بستگی به میزان افزایش حقوق کارگران و مستمری بگیران دارد، در صورت تعیین حقوق و دستمزد است که می‌توان میزان افزایش کرایه خانه را برای موجرین توجیه کرد، مثلا اگر حقوق بیست درصد افزایش یافته موجر باید قانع شود که نمی‌تواند افزایش زیادی داشته باشد چرا که بخشی از حقوق افزایش یافته باید در سبد آموزش و بهداشت خانواده و بخش کوچکی برای مسکن باقی می‌ماند، لذا رعایت انصاف به موجر برای تعیین کرایه خانه تاکید می‌شود، اما هنوز این حق و حقوق پایه تعیین نشده که در تعیین اجاره بها نقش داشته باشد، انتظار می‌رود تا پایان فصل فروردین که هنوز حقوق‌های این ماه پرداخت نشده، دستمزد کارگران تعیین شود تا املاکی‌ها بتوانند در توجیه موجرین و کمک مستاجرین همانند سال گذشته توجیه منطقی داشته باشند، مسلما هر چند قیمت مسکن صد برابرافزایش یافته باشد، اما اجاره بها صد درصد افزایش نمی‌یابد چرا که نهایت افزایش حقوق کارگران ۲۰ درصد تعیین شود، لذا تعیین هر چه زودتر حقوق کارگران قاعدتا کمک بیشتری به مستاجران برای کاهش نگرانی از پرداخت اجاره بها به شمار می‌رود.
آیا اتحادیه املاک کشوربرای کاهش فشار اجاره بها درسال جاری می‌تواند کمکی به مستاجران داشته باشد؟
صنف معاملات مسکن به صورت قانونی برای دستوری برخورد کردن با موجران و تحمیل نرخ‌های سال گذشته به آن‌ها اختیارات قانونی ندارد، صنف املاک هم همانند سایر اصناف نیازمند کمک هر چه بیشتر دولت است. بسیاری از اصناف مستاجر حتی قادر به پرداخت چک و سفته‌های خود نیستند، و آسیب‌های زیادی به آن‌ها وارد شده است. شرایط اقتصادی به گونه‌ای است که مستاجر و مالک، کارگرو کارفرما و کاسب ندارد، حمایت دولت از عموم مردم یک ضورت به شمار می‌رود. همراهی و همدلی مردم با یکدیگر در عبور از شرایط کنونی بسیار ضروری است تا مردم درحوزه مسکن با چالش‌های کمتری مواجه شوند.
آیا در شرایط شیوع ویروس کرونا قبل و بعد از سال جدید تغییر قیمتی دربخش مسکن داشته ایم؟
بازار مسکن در نیمه اول سال ۹۸ شاهد رکود تورمی بود، افزایش روزانه قیمت مسکن یکی از مهمترین مولفه‌های بازار در شش ماه اول سال گذشته بود، بنحوی که رشد آن از مرز صد درصد عبور کرد. در نیمه دوم سال در ماه‌های آبان، آذر و دی رکود تورمی کاهش چشمگیری پیدا کرده بود، اما از نیمه اول بهمن ماه وارد رکود تورمی شدیم که علاوه بر افزایش قیمت رکود نیز تکرار شد. از سوی دیگر برخی در پایان سال بر آن شدند تا خریدن ملک و مسکن را به ماه‌های پایانی سال موکول کنند، لذا با ایجاد تقاضا از نیمه دوم بهمن شاهد افزایش تورم در قیمت مسکن بودیم که تا هفته اول اسفند ادامه داشت، با جدی شدن اپیدمی کرونا ازهفته اول اسفند عملا امکان بازدید و فروش خانه‌ها برای متعاملین ممکن نشد، خانه‌هایی که تا پیش از این برای فروش گذاشته شده بود به دلیل اهمیت حفظ سلامت ساکنین از پذیرش بازدیدکنندگان ممانعت به عمل آورده و مستاجرین نیز برای عدم انتقال ویروس به بازدیدکنندگان اجازه بازدید نمی‌دادند، وضعیت بازدید و معاملات مسکن عملا از هشتم اسفند تا کنون با توجه به تعطیلی واحد‌های صنفی و مشاوران املاک که براساس مصوبه شورای عالی کرونا تعطیل شده ادامه داشته، لذا معاملاتی در این بخش شکل نگرفته و قیمت مسکن هم تغییری نداشته است.
آیا می‌توان گفت که وضعیت کنونی بازار مسکن می‌تواند منجر به کاهش کرایه‌ها شود؟
تا کنون خبری درباره کاهش قیمت اجاره بها در سال جدید اعلام نشده است چرا که معاملات به گونه‌ای نبوده که درباره کاهش یا افزایش قیمت مسکن یا اجاره بها بتوان اظهار نظری خاصی کرد، بنابراین نشانه‌هایی از کاهش قیمت مسکن در سال ۹۹ دیده نمی‌شود.
چرا نباید منتظر کاهش نرخ مسکن در شرایط عدم تقاضای زیاد دراین حوزه در شرایط کنونی باشیم؟
یکی از مهمترین موضوعاتی که مانع کاهش نرخ مسکن در سال ۹۹ می‌شود تورم عمومی سال جاری است که مسلما در قیمت مسکن نیز تاثیر می‌گذارد، اما قیمت مسکن همانند سونامی و جهش قیمت سال ۹۸ نخواهد بود، ولی قیمت مسکن به میزان سقف تورم افزایش می‌یابد، لذا افزایش قیمت مسکن وابسته به افزایش نرخ تورم است هر چند که این موضوع در شهر‌های مختلف متفاوت است، به این معنا که در شهر‌های بزرگی مثل تهران که تقاضا نسبت به سایر شهر‌ها برای مسکن زیاد است رشد قیمت مسکن به سقف تورم نزدیک‌تر است، شهر‌هایی که توازن بین عرضه وتقاضا در آن‌ها بیشتر است فاصله رشد قیمت مسکن با تورم بیشتر از کلانشهرهاست، اما افزایش قیمت مسکن زیر خط تورم خواهد بود و در نیمه اول سال جاری شاهد این موضوع خواهیم بود. هر چه زودتر ویروس کرونا مهار شود و مردم به فعالیت‌های اقتصادی خود بازگردند قاعدتا معاملات مسکن زودتر سر می‌گیرد و هر چه قدر روند مساعد شدن شرایط به تاخیر بیفتد معاملات مسکن هم با تاخیر بیشتری مواجه می‌شود، اما رشد قیمت مسکن تا سقف تورم چه در حالت کرونا و پسا کرونا در بازار مسکن در نیمه اول براساس میزان عرضه و تقاضا وجود دارد.
پیش بینی شما برای اجاره بهای امسال مسکن چیست؟
همواره اجاره بها تابعی از قیمت مسکن است، یعنی اصلی‌ترین شاخص تعیین قیمت اجاره بها قیمت مسکن است، افزایش قیمت مسکن درحد تورم منجر به افزایش اجاره بها می‌شود چه بسا که اجاره بها در این فرآیند تاثیر بیشتری می‌پذیرد، به این دلیل که موجرین عموما اجاره دار‌های حرفه‌ای نیستند، برخی از آن‌ها از راه اجاره داری معاش خود را تامین می‌کنند، لذا درهنگام اجاره دادن خانه خود به گرانی و تورم کالا‌ها و خدمات استدلال می‌کنند و توقع دارند همه گرانی‌ها را به نوعی بر اجاره مسکن سرشکن کنند در صورتی که مستاجر هم از توانایی خاصی برای پرداخت اجاره بها برخوردار است، لذا رشد اجاره‌ها زیر خط تورم خواهد بود.
آیا عدم تعیین حقوق کارگران در بخش مسکن نیز برای مستاجران کارگر و مستمری بگیر دردسرایجاد می‌کند؟
جای تاسف دارد دولت با آگاهی به این موضوع که بخش بزرگی از حقوق کارگران صرف اجاره بها می‌شود، تعیین حقوق و دستمزد کارگران به تاخیر افتاده و نگرانی افزایش کرایه خانه درعدم تعیین حقوق کارگران به این قشر زحمتکش چند برابر تحمیل کرده است. درچند دهه اخیر برای اولین بار است که شاهد عدم تعیین پایه حقوق و دستمزد کارگران هستیم، در حالی که در شرایط کرونایی انتظار می‌رود دولت توجه بیشتری به مسائل و موضوعات اقشار کم درآمد جامعه مانند کارگران داشته باشد حتی نسبت به تعیین حقوق حقه آن‌ها نیز بی اعتنایی می‌شود. هر گونه تعلل از سوی وزارت تعاون و سازمان تامین اجتماعی در این موضوع قابل گذشت نیست چرا که حتی میزان افزایش اجاره بها بستگی به میزان افزایش حقوق کارگران و مستمری بگیران دارد، در صورت تعیین حقوق و دستمزد است که می‌توان میزان افزایش کرایه خانه را برای موجرین توجیه کرد، مثلا اگر حقوق بیست درصد افزایش یافته موجر باید قانع شود که نمی‌تواند افزایش زیادی داشته باشد چرا که بخشی از حقوق افزایش یافته باید در سبد آموزش و بهداشت خانواده و بخش کوچکی برای مسکن باقی می‌ماند، لذا رعایت انصاف به موجر برای تعیین کرایه خانه تاکید می‌شود، اما هنوز این حق و حقوق پایه تعیین نشده که در تعیین اجاره بها نقش داشته باشد، انتظار می‌رود تا پایان فصل فروردین که هنوز حقوق‌های این ماه پرداخت نشده، دستمزد کارگران تعیین شود تا املاکی‌ها بتوانند در توجیه موجرین و کمک مستاجرین همانند سال گذشته توجیه منطقی داشته باشند، مسلما هر چند قیمت مسکن صد برابرافزایش یافته باشد، اما اجاره بها صد درصد افزایش نمی‌یابد چرا که نهایت افزایش حقوق کارگران ۲۰ درصد تعیین شود، لذا تعیین هر چه زودتر حقوق کارگران قاعدتا کمک بیشتری به مستاجران برای کاهش نگرانی از پرداخت اجاره بها به شمار می‌رود.
آیا اتحادیه املاک کشوربرای کاهش فشار اجاره بها درسال جاری می‌تواند کمکی به مستاجران داشته باشد؟
صنف معاملات مسکن به صورت قانونی برای دستوری برخورد کردن با موجران و تحمیل نرخ‌های سال گذشته به آن‌ها اختیارات قانونی ندارد، صنف املاک هم همانند سایر اصناف نیازمند کمک هر چه بیشتر دولت است. بسیاری از اصناف مستاجر حتی قادر به پرداخت چک و سفته‌های خود نیستند، و آسیب‌های زیادی به آن‌ها وارد شده است. شرایط اقتصادی به گونه‌ای است که مستاجر و مالک، کارگرو کارفرما و کاسب ندارد، حمایت دولت از عموم مردم یک ضورت به شمار می‌رود. همراهی و همدلی مردم با یکدیگر در عبور از شرایط کنونی بسیار ضروری است تا مردم درحوزه مسکن با چالش‌های کمتری مواجه شوند.
ارسال نظرات