معاون وزیر اقتصاد: بانک‌های دولتی ۱۴ هزار ملک مازاد دارند / باید چند ملک را از طریق بورس واگذار کنند
به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، چهل و نهمین جلسه میز تخصصی کالایی با موضوع «معامله اموال غیرمنقول بانک‌ها در بازار فرعی بورس کالا» با حضور مدیرعامل شرکت فام، مدیران وزارت امور اقتصادی و دارایی، سازمان بورس و اوراق بهادار، بورس کالای ایران و شرکت‌های کارگزاری در محل بورس کالا برگزار شد.
در ابتدای این جلسه مدیر مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالای ایران گفت: هدف از راه اندازی بازار فرعی بورس کالای ایران، معامله اموال غیر منقول، معامله محصولاتی که پذیرش آن‌ها در بازار اصلی بورس تعلیق می‌شود و همچنین محصولاتی است که شرایط پذیرش در بازار اصلی بورس کالا را ندارند، بوده است که در حال حاضر به جز معامله اموال غیر منقول، دو هدف دیگر بازار فرعی محقق شده است.
جواد فلاح به شرایط پذیرش اموال غیر منقول در بورس کالا اشاره کرد و افزود: طبق مصوبه هیات پذیرش، اموال و کالا‌هایی می‌توانند در بورس کالای ایران مورد معامله قرار بگیرند که دارای ارزش ریالی حداقل ۲.۵ میلیارد ریالی باشند، همچنین مال مشاع نباشد و این اموال به موجب سند رسمی در مالکیت مطلق عرضه کننده باشد. همچنین در صورت پذیرش عرضه اموالی که صرفا در قالب عقد اجاره در اختیار دیگری است، اجاره نامه رسمی ارائه و افشا شود و اشخاص حقیقی و حقوقی ثالث، اعم از دولتی و غیر دولتی حقی در مورد ملک نداشته باشند.
وی افزود: این شرایط از سوی هیات پذیرش بورس کالای ایران مورد تصویب قرار گرفته است، اما قابل تغییر است و می‌توان با رویکرد و روش دیگری که منجر به بهبود شرایط و مدیریت ریسک شود، جایگزین کرد، اما بهتر است این بازار با همین شرایط آغاز به کار کند و رونق بگیرد و در صورت نیاز تغییراتی اعمال شود.
فرآیند پذیرش
مدیر مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالا در ادامه به فرآیند پذیرش اموال غیر منقول اشاره کرد و افزود: فرآیند پذیرش به این صورت است که از طریق مشاور پذیرش درخواست ارائه شده و مورد بررسی قرار می‌گیرد و مدارک به سازمان بورس ارسال می‌شود که اگر سازمان بورس در این خصوص اعلام نظر کرد به معنی رد درخواست پذیرش است در غیر این صورت، امیدنامه در سایت بورس منتشر می‌شود.
فلاح تصریح کرد: همچنین کارگزار فروشنده در صورتی مجاز به عرضه خواهد بود که ۳ درصد ارزش محصول مورد معامله بر اساس قیمت پایه در صورت نقد یا ضمانت نامه بانکی بدون قید شروط از فروشنده اخذ شود؛ سپس اطلاعیه عرضه حداقل ۵ روز کاری قبل از عرضه که شامل تاریخ عرضه، قیمت پایه و نحوه تسویه وجه معامله است، منتشر شود.
وی اضافه کرد: در این معاملات مبایعه نامه نیز ارائه می‌شود که شرایط معامله، نحوه تحویل ملک، نحوه تحویل سند، پرداخت ها، اقساط و شرایط خسارت در صورت نکول در مبایعه نامه مشخص می‌شود.
وی به نحوه ثبت سفارش خرید اشاره کرد و افزود: در روش حراج این معاملات هر کارگزار فقط می‌تواند یک خریدار داشته باشد، زیرا معامله به صورت یکجا بوده و کارگزار نمی‌تواند با مشتریان خود رقابت کند؛ لذا سفارش خرید برابر کل عرضه است و قیمت‌هایی که خریدار ارائه می‌دهد، نباید از قیمت پایه پایین‌تر باشد.
به گفته فلاح، این معامله به صورت حراج انجام می‌شود و در مکانیزم حراج، ملک با قیمت پایه در تابلو عرضه می‌شود و در طول دوره حراج اولین خریدار و متقاضی که حداقل قیمت پایه را پذیرفت، این قیمت سه دقیقه روی تابلو می‌ماند و اگر قیمت بهتر وارد شد، تقاضای جدید در سیستم ثبت می‌شود.
وی در خصوص تسویه و پایاپای این معاملات گفت: تسویه این معاملات به دو صورت نقدی و خارج از پایاپای صورت می‌گیرد به طوری که بخش نقدی وجوه از سوی خریدار و توسط کارگزار وی و از طریق اتاق پایاپای پرداخت می‌شود و خریدار باید ۱۰ درصد ارزش معامله را به صورت نقدی واریز کند در غیر این صورت به معنای نکول معامله است.
وی اضافه کرد: اقدام بعدی بعد از واریز بخش نقدی، تسویه خارج از پایاپای است که در این شرایط دو طرف معامله باید مبایعه نامه را امضا کرده و به همراه فرم تسویه خارج از پایاپای به اتاق پایاپای تحویل دهند در این صورت است که این معامله از نظر بورس تمام شده بوده و در صورت منصرف شدن هر یک از طرفین از ۳ درصد تضمین کارمزد کم شده و ما بقی به طرف مقابل پرداخت می‌شود.
بانک‌های دولتی پیش قدم شوند
در ادامه این جلسه علیرضا خاتون زاده ابیانه معاون امور بانکی، بیمه و شرکت‌های دولتی وزارت امور اقتصاد و دارایی گفت: عرضه اموال غیر منقول از طریق بورس کالای ایران دارای محاسن زیادی است، اما ابهام‌هایی وجود دارد که با برگزاری نشست‌های تخصصی این چنینی قابل رفع است.
وی اضافه کرد: به عنوان مثال فروش اموال بانک‌های دولتی در سامانه تدارک الکترونیک دولتی موسوم به "ستاد"، مدت زمان بررسی مدارک از سوی بورس کالا و سازمان بورس، همچنین ممنوعیت عرضه و خرید به صورت مشاع باید مورد بررسی دقیق قرار گیرد.
ابیانه تصریح کرد: در حال حاضر در بانک‌های دولتی ۱۴ هزار ملک مازاد وجود دارد لذا پیشنهاد می‌شود که برای شروع، بانک‌های دولتی چند ملک را از طریق بورس واگذار کنند تا چالش‌های احتمالی کار، شناسایی شود و پس از آن شاهد رشد عرضه‌ها باشیم.
مزیت‌های بورس از نگاه مدیرعامل فام
در این جلسه پیمان کریمی یگانه مدیرعامل شرکت فروش اموال مازاد بانک‌ها (فام) نیز گفت: در مورد بحث نکول و تضمین بانک‌ها در بسیاری از موارد مشاهده شده که مزایده برگزار، ولی دو طرف منصرف شده اند که این امر باعث نارضایتی می‌شود؛ این اتفاق در خصوص واگذرای اموال مازاد نیز ممکن است صورت بگیرد لذا باید بانک نیز متعهد باشد که اگر معامله صورت نگرفت خسارت را پرداخت کند.
کریمی یگانه به مزیت‌های واگذاری اموال مازاد بانک‌ها از طریق بورس اشاره کرد و گفت: از مزایای عرضه این اموال از طریق بورس علاوه بر شفافیت و پاسخگویی این است که حضور بانک‌ها در بورس به دلیل شفافیت بالای معاملات باعث اعتماد بیشتر سازمان‌های نظارت کننده به بانک‌ها می‌شود و از سوی دیگر تشریفات معامله و مناقصه نیز از بین می‌رود.
در ادامه فرزاد هیبتی مدیر واحد کالایی کارگزاری بانک آینده نیز گفت: باید در این عرضه برای فروشنده و بانک مزیت و جذابیت ویژه‌ای در نظر گرفته شود تا بانک‌ها راغب باشند از طریق بورس اموال خود را بفروشند؛ بنابراین اگر قرار است این کار را انجام دهیم باید شرایط جدید فراهم کنیم و از طرفی این اتفاق نظارت جدیدی برای بانک‌ها ایجاد نکند؛ همچنین به نظر می‌رسد باید شرایط برای هر دو بانک خصوصی و دولتی یکسان باشد.
پیشنهادات به سازمان بورس ارائه شود
در پایان این جلسه علیرضا صادقی نماینده سازمان بورس و اوراق بهادار نیز عنوان کرد: دستورالعمل معامله اموال غیرمنقول در بورس کالای ایران در ۴ سال گذشته نگاشته شده و تجربه عملی در این خصوص وجود ندارد، لذا هر پیشنهادی که در راستای بهبود انجام معاملات باشد می‌توان به سازمان بورس ارائه داد که مورد بررسی و اعمال قرار گیرد.
در ابتدای این جلسه مدیر مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالای ایران گفت: هدف از راه اندازی بازار فرعی بورس کالای ایران، معامله اموال غیر منقول، معامله محصولاتی که پذیرش آن‌ها در بازار اصلی بورس تعلیق می‌شود و همچنین محصولاتی است که شرایط پذیرش در بازار اصلی بورس کالا را ندارند، بوده است که در حال حاضر به جز معامله اموال غیر منقول، دو هدف دیگر بازار فرعی محقق شده است.
جواد فلاح به شرایط پذیرش اموال غیر منقول در بورس کالا اشاره کرد و افزود: طبق مصوبه هیات پذیرش، اموال و کالا‌هایی می‌توانند در بورس کالای ایران مورد معامله قرار بگیرند که دارای ارزش ریالی حداقل ۲.۵ میلیارد ریالی باشند، همچنین مال مشاع نباشد و این اموال به موجب سند رسمی در مالکیت مطلق عرضه کننده باشد. همچنین در صورت پذیرش عرضه اموالی که صرفا در قالب عقد اجاره در اختیار دیگری است، اجاره نامه رسمی ارائه و افشا شود و اشخاص حقیقی و حقوقی ثالث، اعم از دولتی و غیر دولتی حقی در مورد ملک نداشته باشند.
وی افزود: این شرایط از سوی هیات پذیرش بورس کالای ایران مورد تصویب قرار گرفته است، اما قابل تغییر است و می‌توان با رویکرد و روش دیگری که منجر به بهبود شرایط و مدیریت ریسک شود، جایگزین کرد، اما بهتر است این بازار با همین شرایط آغاز به کار کند و رونق بگیرد و در صورت نیاز تغییراتی اعمال شود.
فرآیند پذیرش
مدیر مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالا در ادامه به فرآیند پذیرش اموال غیر منقول اشاره کرد و افزود: فرآیند پذیرش به این صورت است که از طریق مشاور پذیرش درخواست ارائه شده و مورد بررسی قرار می‌گیرد و مدارک به سازمان بورس ارسال می‌شود که اگر سازمان بورس در این خصوص اعلام نظر کرد به معنی رد درخواست پذیرش است در غیر این صورت، امیدنامه در سایت بورس منتشر می‌شود.
فلاح تصریح کرد: همچنین کارگزار فروشنده در صورتی مجاز به عرضه خواهد بود که ۳ درصد ارزش محصول مورد معامله بر اساس قیمت پایه در صورت نقد یا ضمانت نامه بانکی بدون قید شروط از فروشنده اخذ شود؛ سپس اطلاعیه عرضه حداقل ۵ روز کاری قبل از عرضه که شامل تاریخ عرضه، قیمت پایه و نحوه تسویه وجه معامله است، منتشر شود.
وی اضافه کرد: در این معاملات مبایعه نامه نیز ارائه می‌شود که شرایط معامله، نحوه تحویل ملک، نحوه تحویل سند، پرداخت ها، اقساط و شرایط خسارت در صورت نکول در مبایعه نامه مشخص می‌شود.
وی به نحوه ثبت سفارش خرید اشاره کرد و افزود: در روش حراج این معاملات هر کارگزار فقط می‌تواند یک خریدار داشته باشد، زیرا معامله به صورت یکجا بوده و کارگزار نمی‌تواند با مشتریان خود رقابت کند؛ لذا سفارش خرید برابر کل عرضه است و قیمت‌هایی که خریدار ارائه می‌دهد، نباید از قیمت پایه پایین‌تر باشد.
به گفته فلاح، این معامله به صورت حراج انجام می‌شود و در مکانیزم حراج، ملک با قیمت پایه در تابلو عرضه می‌شود و در طول دوره حراج اولین خریدار و متقاضی که حداقل قیمت پایه را پذیرفت، این قیمت سه دقیقه روی تابلو می‌ماند و اگر قیمت بهتر وارد شد، تقاضای جدید در سیستم ثبت می‌شود.
وی در خصوص تسویه و پایاپای این معاملات گفت: تسویه این معاملات به دو صورت نقدی و خارج از پایاپای صورت می‌گیرد به طوری که بخش نقدی وجوه از سوی خریدار و توسط کارگزار وی و از طریق اتاق پایاپای پرداخت می‌شود و خریدار باید ۱۰ درصد ارزش معامله را به صورت نقدی واریز کند در غیر این صورت به معنای نکول معامله است.
وی اضافه کرد: اقدام بعدی بعد از واریز بخش نقدی، تسویه خارج از پایاپای است که در این شرایط دو طرف معامله باید مبایعه نامه را امضا کرده و به همراه فرم تسویه خارج از پایاپای به اتاق پایاپای تحویل دهند در این صورت است که این معامله از نظر بورس تمام شده بوده و در صورت منصرف شدن هر یک از طرفین از ۳ درصد تضمین کارمزد کم شده و ما بقی به طرف مقابل پرداخت می‌شود.
بانک‌های دولتی پیش قدم شوند
در ادامه این جلسه علیرضا خاتون زاده ابیانه معاون امور بانکی، بیمه و شرکت‌های دولتی وزارت امور اقتصاد و دارایی گفت: عرضه اموال غیر منقول از طریق بورس کالای ایران دارای محاسن زیادی است، اما ابهام‌هایی وجود دارد که با برگزاری نشست‌های تخصصی این چنینی قابل رفع است.
وی اضافه کرد: به عنوان مثال فروش اموال بانک‌های دولتی در سامانه تدارک الکترونیک دولتی موسوم به "ستاد"، مدت زمان بررسی مدارک از سوی بورس کالا و سازمان بورس، همچنین ممنوعیت عرضه و خرید به صورت مشاع باید مورد بررسی دقیق قرار گیرد.
ابیانه تصریح کرد: در حال حاضر در بانک‌های دولتی ۱۴ هزار ملک مازاد وجود دارد لذا پیشنهاد می‌شود که برای شروع، بانک‌های دولتی چند ملک را از طریق بورس واگذار کنند تا چالش‌های احتمالی کار، شناسایی شود و پس از آن شاهد رشد عرضه‌ها باشیم.
مزیت‌های بورس از نگاه مدیرعامل فام
در این جلسه پیمان کریمی یگانه مدیرعامل شرکت فروش اموال مازاد بانک‌ها (فام) نیز گفت: در مورد بحث نکول و تضمین بانک‌ها در بسیاری از موارد مشاهده شده که مزایده برگزار، ولی دو طرف منصرف شده اند که این امر باعث نارضایتی می‌شود؛ این اتفاق در خصوص واگذرای اموال مازاد نیز ممکن است صورت بگیرد لذا باید بانک نیز متعهد باشد که اگر معامله صورت نگرفت خسارت را پرداخت کند.
کریمی یگانه به مزیت‌های واگذاری اموال مازاد بانک‌ها از طریق بورس اشاره کرد و گفت: از مزایای عرضه این اموال از طریق بورس علاوه بر شفافیت و پاسخگویی این است که حضور بانک‌ها در بورس به دلیل شفافیت بالای معاملات باعث اعتماد بیشتر سازمان‌های نظارت کننده به بانک‌ها می‌شود و از سوی دیگر تشریفات معامله و مناقصه نیز از بین می‌رود.
در ادامه فرزاد هیبتی مدیر واحد کالایی کارگزاری بانک آینده نیز گفت: باید در این عرضه برای فروشنده و بانک مزیت و جذابیت ویژه‌ای در نظر گرفته شود تا بانک‌ها راغب باشند از طریق بورس اموال خود را بفروشند؛ بنابراین اگر قرار است این کار را انجام دهیم باید شرایط جدید فراهم کنیم و از طرفی این اتفاق نظارت جدیدی برای بانک‌ها ایجاد نکند؛ همچنین به نظر می‌رسد باید شرایط برای هر دو بانک خصوصی و دولتی یکسان باشد.
پیشنهادات به سازمان بورس ارائه شود
در پایان این جلسه علیرضا صادقی نماینده سازمان بورس و اوراق بهادار نیز عنوان کرد: دستورالعمل معامله اموال غیرمنقول در بورس کالای ایران در ۴ سال گذشته نگاشته شده و تجربه عملی در این خصوص وجود ندارد، لذا هر پیشنهادی که در راستای بهبود انجام معاملات باشد می‌توان به سازمان بورس ارائه داد که مورد بررسی و اعمال قرار گیرد.
ارسال نظرات