ضرابخانه ۱۱| پرونده ویژه بانکداری؛
گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو- محدثه لک؛ بانک‌ها یکی از متهمان اصلی نا به سامانی بازار مسکن‌اند؛ چراکه بخش قابل‌توجهی از وثایق بانکی مربوط به سند ملک است و علاوه بر آن بدهکاران بزرگ بانکی طی چند سال اخیر بیشترین تعداد ملک را در رهن بانک‌ها قرار داده‌اند. حتی گفته می‌شود میزان حضور بانک‌ها در این بازار طی ماه‌های گذشته به حدی بالا رفته که میزان دارایی آن‌ها را بین ۵ تا ۱۰ درصد افزایش داده است. آخرین آمار‌ها نشان می‌دهد بانک‌ها بیش از ۵۸۰ هزار میلیارد تومان دارایی در بازار مسکن دارند که این رقم با توجه به رشد بیش از صددرصدی طی یک سال گذشته می‌تواند به رقمی بالاتر از هزار میلیارد تومان نیز برسد.
با ورود بی‌حدوحصر بانک‌ها به حوزه‌ی املاک، تقاضای کاذب برای خرید مسکن ایجادشده و به دنبال آن قیمت خرید و اجاره مسکن نیز به‌صورت جهشی افزایش می‌یابد. همین اَبَر دلالی‌ها در حوزه املاک است که موجب می‌شود انتظار خرید مسکن که در برخی کشور‌ها به ۵ سال می‌رسد در ایران حدود ۵۶ سال باشد یعنی یک جوان بیست‌ساله اگر برای خرید مسکن اقدام به پس‌انداز کند در ۷۶ سالگی موفق به خرید خانه خواهد شد!
با ورود بی‌حدوحصر بانک‌ها به حوزه‌ی املاک، تقاضای کاذب برای خرید مسکن ایجادشده و به دنبال آن قیمت خرید و اجاره مسکن نیز به‌صورت جهشی افزایش می‌یابد. همین اَبَر دلالی‌ها در حوزه املاک است که موجب می‌شود انتظار خرید مسکن که در برخی کشور‌ها به ۵ سال می‌رسد در ایران حدود ۵۶ سال باشد یعنی یک جوان بیست‌ساله اگر برای خرید مسکن اقدام به پس‌انداز کند در ۷۶ سالگی موفق به خرید خانه خواهد شد!
خوشمزگی بازار مسکن برای دلالان به جهت سوددهی بالای آن است به همین جهت در بسیاری از کشور‌ها از مالیات بر عایدی سرمایه (املاک) و مالیات بر خانه‌های خالی به‌عنوان کارکرد تنظیمی برای مدیریت قیمت‌های خرید و اجاره خانه استفاده می‌شود قانونی که باید از سال ۹۵ در ایران اجرا می‌شد، اما به دلیل مخالفت عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازیِ وقت، هیچ‌گاه در دستور کار قرار نگرفت!
اما اخیرا اسلامی، وزیر راه و شهرسازی از اجرای قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی و همچنین خانه‌های لوکس بالای ده میلیارد تومان خبر داد، قانونی که با، اما و اگر‌های بسیاری تصویب شد.
از پروژه‌ی ایران مال تا برج‌های شمال شهر تهران
آخرین برآورد‌ها نشان می‌دهد که بانک‌ها بیش از ۵۲۰ هزار میلیارد تومان مسکن در اختیار دارند. طبق بررسی‌ها اکثر بانک‌ها برای حفظ ارزش دارایی‌هایشان اقدام به تبدیل دارایی به مسکن کرده‌اند. این خرید‌ها در نقاط پر معامله شهر هم صورت می‌گیرد و به‌این‌ترتیب قیمت ملک تحت تأثیر خرید‌های جدید بانک‌ها بازهم در مسیر رشد باقی می‌ماند.
بانک «آینده» یکی از همین موارد به‌حساب می‌آید که بخش مهمی از دارایی‌هایش را در پروژه «ایران مال» در تهران و شهر آینده در اتوبان قم به اصفهان هزینه کرده است. علاوه بر آن طبق آمار ۳۰ درصد برج‌های گران‌قیمت شمال تهران خالی از سکنه است، برج‌هایی که بخش عمده‌ای از سرمایه‌گذاران آن‌ها از ابر ثروتمندان و نهاد‌ها هستند.
از هر ۱۰ خانه در کشور، یکی خالی است
بنا بر سرشماری ملی سال ۹۵ بیش از ۲٫۵ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود داشته است که این رقم در چند سال اخیر به بیش از سه میلیون افزایش‌یافته است. از این تعداد خانه‌های خالی حدود ۵۰۰ هزار واحد متعلق به تهران است که به عقیده کارشناسان بازار مسکن ارزش خانه‌های خالی در تهران بیش از ۴۰۰ هزار میلیارد تومان برآورد می‌شود؛ این آمار‌ها نشان می‌دهد در ایران سه برابر آمار جهانی خانه خالی وجود دارد.
علاوه بر آن میزان رشد تعداد واحد‌های مسکونی اوایل دهه ۹۰، برابر با ۱۷ درصد بوده است درحالی‌که میزان واحد‌های مسکونی خالی در همین مدت ۵۵ درصد رشد داشته است!
با این حساب نسبت خانه‌های خالی به‌کل موجودی واحد‌های مسکونی کشور ۱۱ درصد است که نشان می‌دهد از هر ۱۰ خانه در کشور، حداقل یکی خالی است. این وضعیت البته در تهران بحرانی‌تر است. تعداد خانه‌های خالی در تهران از ۳۲۷ هزار واحد در سال ۱۳۹۰ به ۴۹۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۵ افزایش‌یافته و با توجه به این آمار ۱۳ درصد از کل موجودی واحد‌های مسکونی پایتخت خالی است.
به نفع مردم یا جیب دولت؟!
کمیسیون تلفیق مجلس در حالی مالیات بر خانه‌های لوکس را از املاک ده میلیارد تومانی آغاز کرده است که طبق بررسی‌ها میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران هم‌اکنون کمتر از ۱۴ میلیون تومان است که این میزان در گران‌ترین و لوکس‌ترین منطقه شهر تهران- منطقه یک- به‌طور متوسط به ۳۰ میلیون تومان می‌رسد. همچنین حدود قیمت نوساز‌ها در منطقه یک شهر تهران حدود مترمربعی ۳۵ تا ۶۰ میلیون تومان است. بررسی‌های کارشناسان با استناد به بانک اطلاعاتی املاک مسکونی شهر تهران که شامل تعداد واحد‌های مسکونی در هر منطقه، میانگین مساحت و همچنین قیمت روز آپارتمان‌ها و املاک شهر تهران است نشان می‌دهد با توجه به مساحت آپارتمان‌های موجود در شهر تهران، کمتر از ۴ درصد خانه‌ها و آپارتمان‌های مسکونی پایتخت مشمول مالیات سالانه بر خانه‌های لاکچری می‌شوند!
در واقع کمیسیون تلفیق بودجه مجلسِ سابق به ریاست غلامرضا تاجگردون، با زیر پا گذاشتن اصول اولیه‌ی وضع مالیات، املاک از یک ملک روستایی تا یک ملک ۱۰ میلیارد تومانی را دارای ویژگی‌های مشابه تشخیص داده و در یک طبقه قرار داده است! یعنی به‌گونه‌ای طرح اولیه تغییر داده‌شده که عملا تمام اهداف طرح مالیات بر خانه‌های لوکس از میان برداشته‌شده است. به همین جهت پس از اصلاحیه لایحه بودجه ۹۹ توسط کمیسیون تلفیق برای اخذ مالیات از خانه‌های بالای ده میلیارد تومانی جمعی از اقتصاددانان و کارشناسان در نامه‌ای خواستار اخذ مالیات از خانه‌های با ارزش بیش از پنج میلیارد تومان (معافیت اقشار ضعیف، متوسط و متوسط به بالای جامعه) شدند، مسئله‌ای که مجلس شورای اسلامی سابق بی‌توجه از کنار آن عبور کرد.
شوری قانون مالیات بر خانه‌های خالی و لوکس تا جایی پیش رفت که حتی عباس آخوندی، وزیر سابق راه و شهرسازی چند روز گذشته نیز از آن به عنوان هیاهوی تبلیغاتی نام برد و مدعی شد بخش اعظمی از خانه‌های خالی از شمول مالیات خارج اند و آن‌ها هم که شامل این قانون اند مبلغ مالیات نزدیک به صفر است!
یکی دیگر از ایرادات وارد بر این قانون علاوه بر عدم سازوکار شفاف برای شناسایی کامل و اخذ مالیات از خانه‌های خالی، وجود تعداد زیادی خانه‌های خالی است که بر اساس الگوی مصرف ساخته‌شده و جزء خانه‌های لوکس محسوب نمی‌شوند، اما در دام سوداگری و دلالی گرفتارشده‌اند.
با توجه به همه این موارد می‌توان ادعا کرد گرچه اخذ مالیات از خانه‌های لوکس و خالی اتفاق مبارکی است، اما نقایص این قانون همچنان طمع دلالان برای ورود به بازار مسکن را از بین نمی‌برد و از طرفی نمی‌تواند موجب کاهش قیمت خرید و اجاره مسکن به نفع طبقه‌ی ضعیف جامعه شود چراکه قشر کارگر به دنبال اجاره‌نشینی در خانه‌های لوکس بالای ده میلیارد تومانی نخواهد بود!
حال سؤالی که وزارت راه و شهرسازی باید به آن به روشنی پاسخ دهد، آیا این قانون می‌تواند کارکرد تنظیمی داشته باشد و مانع ورود اَبَر دلال‌هایی، چون بانک‌ها به حوزه‌ی املاک و مسکن شود یا صرفاً قرار است چنین قانونی منبعی برای جبران کسری بودجه دولتی باشد؟
ارسال نظرات