رونق غیرتورمی مسکن آغاز شد

به گزارش گروه اقتصادی «خبرگزاری دانشجو»؛ گزارش «تحولات بازار مسکن شهر تهران در دی ماه سال 1394» که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شد.

براساس این گزارش، در دی ماه سال 1394، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 16318 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب به میزان 29.1 و 8.5 درصد افزایش نشان می‌دهد.

در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 38.0 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب با 1.9 و 3.1 درصد کاهش همراه بوده است.

در دی ماه سال 1394 از میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط  قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 75.5 میلیون ریال به منطقه 3 و کمترین آن 20.9 میلیون ریال به منطقه 18 تعلق داشته است.

خاطر نشان می‌‌نماید، گزارش ذیل صرفا معطوف به بررسی حوزه «تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران» بوده و لذا نتایج حاصل از این گزارش قابل تعمیم به معاملات مسکن و سایر مناطق شهری کشور نمی‌باشد.

در دی ماه سال 1394، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 16.3 هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مشابه سال قبل 8.5 درصد افزایش نشان می‌دهد.

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در دی ماه سال 1394 حاکی از آن است که واحدهای نوساز تا 5 سال ساخت با سهم 55.7 درصد بیشترین حجم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مزبور در مقایسه با دی ماه سال 1393، 2.2 واحد درصد کاهش نشان می‌دهد.

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در دی ماه سال 1394 حاکی از آن است که از میان مناطقه 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 13.1 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است.

همچنین مناطق 4، 2 و 15 به ترتیب با سهم 10.1، 7.7 و 6.6 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته اند. شایان ذکر است 68.0 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفا مربوط به 10منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 4، 2، 15ف 14، 10، 8، 7، 1 و 11) بود و 12 منطقه دیگر تنها 32.0 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

*تحولات قیمت مسکن

در دی ماه سال 1394، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 38.0 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 1.9 و 3.1 درصد کاهش نشان می‌دهد.

بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 22 (معادل 1.9 درصد) و بیشترین کاهش قیمت به منطقه 1 (معادال 10.4) درصد تعلق دارد.

در دی ماه سال 1394 از میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 75.5 میلیون ریال به منطقه 3 و کمترین آن با 20.9 میلیون ریال به منطقه 18 تعلق داشته است.

* تحولات بازار معاملات مسکن در شهر تهران

در 10 ماهه نخست سال 1394، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 125.1 هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 12.3 درصد کاهش نشان می‌دهد.

در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 38.6 میلیون ریال بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل با کاهش 1.3 درصدی مواجه بوده است.

*سایر شاخص‌های آماری بازار معاملات مسکن

*توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در دی ماه سال 1394 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 25 الی 30میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا با سهم 15.4 درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی 20 الی 25 و 30 تا 35 میلیون ریال به ترتیب با سهم 14.1 و 12.8 درصد، رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

در این ماه توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که در حدود 61.6 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی (38.0 میلیون ریال) معامله شده‌اند.

*توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در دی ماه سال 1394 نشان می دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70 متر مربع معادل 16.4 درصد اختصاص داشته است.

واحدهای دارای زیربنای 50 تا 60 و 80 تا 70 متر مربع به ترتیب با سهم 15.3 و 13.2 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، 57.5 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

*توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب ازرش هر واحد مسکونی

در دی ماه سال 1394 توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که واحدهای مسکونی با ارزش 13 تا 100 میلیون تومان با سهم 11.1 درصد در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند.

واحدهای دارای ارزش 13 تا 160 و 16 تا 190 میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم 10.4 و 9.3 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند در دی ماه سال 1394 حدود 47.8 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 220 میلیون تومان اختصاص داشته است و 5.2 درصد از واحدهای مسکونی معامله شده نیز ارزشی بیش از 980 میلیون تومان داشته‌اند. این سهم‌ها در دی ماه سال 1393 به ترتیب معادل 46.9 و 5.8 درصد بود.

*تحولات اجاره بهای مسکن

در دی ماه سال 1394 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 10.5 و 11.5 درصد رشد نشان می‌دهد.

ماهیت قرادادهای اجاره مسکن که غالبا یک ساله تنظیم می‌گردند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب رشد متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. خاطر نشان می‌دهد سهم هزینه مسکن (اجاره بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالا و خدمات مصرفی (براساس سال پایه 100=1390) معادل 28.4 درصد است.

*جمع‌بندی

بررسی تحولات قیمت و حجم معاملات بازار معاملات مسکن شهر تهران در دی ماه سال 1394 نسبت به ماه مشابه سال قبل حاکی از افزایش تعداد معاملات به میزان 8.5 درصد و کاهش متوسط قیمت خرید و فروش واحدهای مسکونی به میزان 3.1 درصد است.

همچنین حجم معاملات در دی ماه سال جاری نسبت به ماه قبل از افزایش قابل توجه 29.1 درصدی برخوردار بوده است که نشانگر استقبال خریداران در شرایط ثبات قیمتی بازار مسکن می‌باشد.

بهبود محسوس حجم معاملات در این ماه نسبت به ماه قبل همراه با کاهش جزیی متوسط قیمت مسکن،‌ نشانگر آغاز شرایط رونق غیرتورمی در بازار مسکن شهر تهران است. انتظار می‌رود این وضعیت که با بهبود شرایط اقتصاد کلان و نیز اقدامات مناسب اتخاذ شده از سوی نظام بانکی در کمک به تسهیل اعتباری بخش مسکن همراه شده است، در ماه‌های آتی نیز تداوم یابد.

همچنین بررسی‌ تحولات بازار اجاره‌بهای مسکن در دی ماه سال 1394 نیز مؤید تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم است به طوری که شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 10.5 و 11.5 درصد رشد نشان می‌دهد.