علت رکود مسکن از منظر یک کارشناس روسی

به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، کارشناس روسی مقاله‌ای را درباره بازار مسکن و خانه سازی در ایران منتشر کرده که در زیر می‌خوانیم:

آمریکا در سال 2016 به دنبال امضای برجام بخشی از تحریم ها علیه ایران را لغو کرد. به گزارش روزنامه وال استریت ژورنال از آن زمان شرکت های اروپایی دهها قرارداد با تهران امضا کرده اند: پژو و رنو در این کشور خودرو تولید خواهند کرد؟ ودافون به همراه شرکای محلی شبکه ارتباطاتی و مخابراتی ایجاد کرده و شرکت نفتی رویال داچ شل با ایران توافقنامه استخراج نفت وگاز امضا کرده است. سرمایه گذاری های مستقیم خارجی در ایران که در سال 2015 میلادی 1.26 میلیارد دلار بود، در سال 2016 به بیش از 11 میلیارد دلار رسید.

دولت ایران قصد دارد سرمایه گذاران را همچنین به بازار املاک و مستغلات این کشور جلب کند و طبق طرح های موجود در نظر است 2700 محله در 495 شهر با جمعیت در مجموع 19 میلیون نفر ساخته شود. نشریه ایرانی انگلیسی زبان فایناشنال تریبون به نقل از دکتر حسین عبده تبریزی،عضو شورای عالی بورس و اوراق بهادار ایران خاطرنشان می سازد ارزش طرح های زیرساختی قابل توجه برای سرمایه گذاران در مجموع 300 میلیارد دلار ارزیابی می شود.

*حباب ترکید

بازار املاک و مستغلات ایران طی 10 سال اخیر ابتدا دوره رشد شدید و پرشتاب و سپس فاز رکود و کسادی را از سرگذرانده است. اکنون قیمت ها و میزان فروش در این بازار دوباره رو به افزایش گذاشته است.

دولت ایران در سال 2007 اجرای طرح مسکن "مهر" را آغاز کرد که طبق آن شرکت های ساختمانی که سود آنها به 300 % می رسید، زمین رایگان دریافت کرده و در مقابل متعهد شدند برای کسانی که برای اولین بار خانه می خرند، واحد های مسکونی ارزان قیمت بسازند. دولت به بانک ها حق کمیسیون پرداخت تا آنها به شرکت های ساختمانی اعتبار و به خریداران خانه وام رهنی 99 ساله واگذار کنند.

طی پنج سال تقریبا دو میلیون واحد مسکونی ساخته شد و در سالهای 1390 روزانه 14 هزار معامله در رابطه با خانه و زمین صورت می گرفت. در دوره بین سالهای 2011 و 2013 که بهای نفت بشکه ای 100 دلار بود، سرمایه گذاران فعالانه در مجتمع های مسکونی لوکس سرمایه گذاری می کردند. طی این مدت 600 هزار مجوز خانه سازی صادر شد و حجم سرمایه گذاری در بخش ساختمان به 300 میلیارد دلار رسید. 

رونق کارهای ساختمانی باعث افزایش تورم و بالا رفتن میزان نقدینگی شد. در سال 2010 تحریم های بین المللی علیه ایران تشدید شده، نرخ ریال پائین آمده و طی دوسال قیمت ارزی مسکن دو برابر گردید. بازار مسکن وارد مرحله رکود و کسادی شده و سرمایه گذاران خصوصی از آن خارج شدند. در سال 2014 طرح مسکن مهر از بیلان بانک مرکزی ایران حذف گردید.

پس از آنکه حباب در بازار املاک و مستغلات ایران ترکید، بسیاری از واحد های مسکونی بویژه در بخش لوکس (واحد های دارای قیمت هر مترمربع 80 میلیون ریال یا 2500 دلار) بدون مشتری ماندند. طبق اطلاعات نشریه فایناشنال تریبون، تعداد واحد های مسکونی خالی در ایران از 620 هزار واحد در سال 1385 به 1.65 میلیون در سال 1390 و حدود دو میلیون در سال 1395 رسیده است. به این ترتیب عملا یک دهم واحد های مسکونی در ایران خالی مانده اند.طبق ارقام مرکز ملی آمار ایران، تا ماه مارس 2017 تعداد واحد های مسکونی خالی در تهران 490 هزار بوده است. به گفته عباس آخوندی ، وزیر راه وشهرسازی ایران ارزش خانه های خالی در ایران در مجموع حدود 250 میلیارد دلار است.

*امکانات سرمایه گذاری

در شرایط اشباع بازار مسکن لوکس در ایران، چشم انداز های سرمایه گذاری در صنعت ساخت مجتمع های مسکونی دارای قیمت متوسط برای فروش و اجاره دادن آن کمافی السابق مساعد است. تقریبا نیمی از معاملات در تهران در رابطه با واحد های مسکونی دارای قیمت کمتر از 3 میلیارد ریال (حدود 80 هزار دلار) هستند. 

طبق آمار بانک مرکزی ایران، تعداد معاملات مسکن در تهران در 11 ماه نخست سال 1395 در مقایسه با دوره مشابه سال قبلی 6.5 درصد افزایش یافته و 54 درصد این معاملات در رابطه با واحدهای مسکونی ساخته شده طی پنج سال اخیر بوده است. قیمت متوسط مترمربع مسکن در تهران طی این دوره 43.6 میلیون ریال (1200 دلار) بوده که 5.4 درصد بیشتر از دوره مشابه در سال قبلی است.

تعدادی از عوامل باعث افزایش قیمت ها می شود. ایران به 1.5 میلیون واحد مسکونی در سال نیاز دارد اما در مرحله فعلی بازار می تواند فقط 700 هزار واحد را واگذار کند.ضمنا میزان احداث خانه رو به کاهش است. طبق آمار بانک مرکزی ایران تعداد جوازهای ساختمانی صادره در ایران در سال 1395 در مقایسه با سال 1394 به میزان 13 درصد کاهش یافته و این رقم در تهران 20 درصد بوده است. همچنین میزان سرمایه گذاری های خصوصی در بخش ساختمان در این دوره 13 درصد کاهش پیدا کرده است.

هتلداری و هتل سازی ، یک بخش خوش آتیه دیگر است. طبق پیش بینی شورای جهانی گردشگری و سیاحت (World Travel and Tourism Council)، تعداد گردشگران در ایران از 5 میلیون نفر در سال 2016 به سالانه 10 میلیون نفردر سال 2027 افزایش خواهد یافت. طبق آمار شرکت Clifford Chance، دولت ایران در احداث بین 250 تا 300 هتل در این کشور تا سال 2026 مساعدت خواهد کرد. 

روند رشد و توسعه صنعت گردشگری در ایران تازه شروع شده اما تعداد هتل های لوکس و درسطح اروپا و آمریکای شمالی در این کشور زیاد نیست. در سایت ویژه کنفرانس Iran Hotel & Tourism Investment Conference خاطرنشان می شود که فقط 13 هتل از 96 هتل تهران چهار ستاره و پنج ستاره ارزیابی می گردند. در این شرایط، قرار داشتن ایران در سواحل خلیج فارس و دریای خزر و وجود جزیره کیش در این کشور، امکانات خوبی برای سرمایه گذاری است.

علاوه بر این صنعت ساخت مراکز تجاری بزرگ نیز دارای امکاناتی برای فعالیت در ایران است. به گزارش سایت Retail Week ، این کشور 80 میلیون نفری دارای فروشگاه های زنجیره ای کافی نیست. آخر تعداد فروشگاه های زنجیره ای متعلق به شبکه های بزرگ تجاری از جمله پروما، رفاه، شهروند و هایپراستار فقط 700 واحد است.

گشایش مراکز تجاری در بزرگترین شهرهای ایران از جمله تهران (15 میلیون نفر)، مشهد (3.3 میلیون نفر) و اصفهان (2.2 میلون نفر) کار پر منعفت و با صرفه ای است. در مجموع یک چهارم جمعیت ایران در این سه شهر زندگی می کنند.

*ریسک ها و خطرات

ایران در حال رشد پرشتاب است اما ریسک ها و خطراتی وجود دارند که سرمایه گذاران باید آنها را در نظر داشته باشند که بی ثباتی اقتصاد این کشور از جمله آنها است.

ایران دومین کشور منطقه خاورمیانه و آفریقای شمالی از لحاظ ابعاد اقتصاد می باشد اما سطح رفاه در این کشور بطورمستقیم وابسته به قیمت نفت در بازارهای جهانی است. طبق گزارش بانک جهانی تولید ناخالص ملی ایران به میزان 7.4 درصد افزایش یافه است اما نرخ رشد در رابطه با صنایعی که وابسته به استخراج نفت نیستند، فقط 0.9 درصد است.

دولت ایران برای کاهش خود وابستگی به نفت قصد دارد اصلاحاتی در موسسات دولتی و بخش مالی و بانکی اجرا کرده و همچنین به تجدید توزیع درآمد نفت بپردازد. طبق طرح موجود قرار است نرخ رشد اقتصادی در دوره بین سالهای 2016 و 2021 میلادی بطور متوسط 8 درصد باشد.

اقدامات دولت در سالهای اخیر دارد نتایج و ثمراتی را ببار می آورد. از جمله نرخ تورم در نتیجه برداشته شدن تحریم ها از 40 درصد در سال 2013 به 12.6 درصد در سال 2017 رسیده است. طبق پیش بینی مرکز خبری Trading Economics، نرخ تورم تا سال 2020 به 5.9 درصد کاهش خواهد یافت. با این حال این شاخص مخصوصا در مقایسه با کشور های منطقه یورو که در آنجا نرخ افزایش قیمت کالاهای مصرفی حداکثر دو درصد در سال می باشد، هنوز در سطح بالایی قرار دارد.

تعداد بیکاران در ایران هنوز زیاد است. سطح بیکاری در این کشور تا اواسط سال 2016 به 12.7 درصد (3.3 میلیون نفر) رسید هرچند مرکز Trading Economics پیش بینی می کند تا سال 2020 به 10.8 درصد کاهش پیدا کند.

بی ثباتی نرخ ریال، یک خطر دیگر است. طبق اطلاعات شبکه تلویزیونی "راشا تودی"، نرخ دلار در ایران طی 10 سال به شدت رو به افزایش بوده و از 920 هزار ریال به 41600 ریال در اواخر سال 2016 رسیده است. ارزش واحد پول ایران مخصوصا در سال 2012 به شدت تنزل یافت که آمریکا معامله با ایران را برای بانک های جهان ممنوع کرده و اتحادیه اروپا خرید نفت از ایران را تحریم نمود.

ایران در مجموع برای کسب سود از طریق احداث مسکن اجاری ارزان قیمت، مراکز تجاری و تاسیسات گردشگری امکانات جالبی را عرضه می کند اما سرمایه گذاران باید همچنین ریسک ها و خطرات ناشی از وابستگی اقتصاد این کشور به نفت را در نظر داشته باشند.